Si no tiene 43.000 euros ahorrados, olvídese de comprar una vivienda

Llegado el momento de comprar una vivienda, para muchos, el problema no es tanto afrontar la cuota mensual sino el «muro del ahorro» necesario para acometer la operación. Cualquiera que quiera comprar una vivienda debe contar en su bolsillo con fondos equivalentes al 20% del valor de tasación que no financia la banca y otro 10% para gastos e impuestos. Unos porcentajes a los que idealista ha puesto números redondo: 43.367 euros de media para una vivienda de dos dormitorios.

Pero la cantidad no es, ni muchos menos, homogénea, sino que llega incluso casi a triplicarse -114.211 euros- en el caso de la ciudad de Palma debido a los elevados precios de la vivienda en la ciudad isleña. En otros mercados caros como San Sebastián la cantidad alcanza los 108.817 euros, mientras que en los dos mercados inmobiliarios más importantes de España supera los 80.000 euros, con 85.595 euros en el caso de Barcelona y 82.951 en Madrid.

Los requisitos de ahorro se alzan así como una barrera infranqueable para muchos colectivos como los jóvenes cuando se plantean comprar vivienda. El problema es que el alquiler también es una alternativa poco factible para muchos de ellos. Idealista calcula que los ingresos para alquilar esa misma vivienda y no superar el 30% de los ingresos recomendados se sitúa en los 31.550 euros netos anuales. Esta cantidad es un 46% superior a los 21.561 euros precisos para la cuota hipotecaria precisa para adquirir la misma vivienda, si bien esta cantidad no incluye los 43.367 euros de ahorro citados.

Aunque los bancos financian en ocasiones operaciones que superan el 80% del valor de tasación, lo cierto es que cada vez son menos. Según los datos recogidos en la síntesis de indicadores macroeconómicos del Banco de España de comienzos del mes de octubre, el porcentaje de nuevos préstamos para compra de vivienda a un «loan to value» -porcentaje del valor de tasación de una vivienda que financia un banco con una hipoteca- superior al 80% se ha situado en el 6,3%, el nivel más bajo de los últimos veinte años. A principios de 2022 el porcentaje superaba el 8%, según la estadística del organismo regulador.

Como explicaba semanas atrás José Antonio Salomón, responsable del área de Research de Gesvalt, compañía de consultoría, valoración y tasación inmobiliaria, entre los motivos de este descenso está la «mayor prudencia por parte de las entidades financieras con el objetivo de limitar su exposición al riesgo» en un entorno de subida de los tipos de interés para contener la inflación.

Problemas de la Ley de Vivienda

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, asegura que el análisis realizado por el «marketplace» pone de manifiesto que «el perverso efecto de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario que, al reducir la oferta del alquiler, ha dificultado el acceso a la vivienda no solo en alquiler sino también en venta». Según Iñareta, los datos publicados en este estudio de idealista «muestran que los ingresos necesarios para comprar una vivienda siguiendo las recomendaciones financieras (no destinar más del 30%) son mucho más bajos que para alquilar el mismo inmueble, pero es imprescindible aportar una cantidad elevada de ahorros».

La alta demanda, prosigue, «genera tensiones en los precios, que siguen subiendo y exigiendo cada vez un mayor esfuerzo a los inquilinos y limitando cada vez más su capacidad de ahorro, lo que hace que sean cada vez más las familias que se ven “condenadas” a vivir de alquiler».

Iñareta considera que la mejor manera de romper este «círculo vicioso» pasa por «un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro».

Más críticas

Desde Fotocasa, ahora que se acaban de celebrar los seis primeros meses desde la aprobación de la Ley de Vivienda, también sostienen que la norma no ha mejorado la situación del sector, ni en comprar ni en alquiler. Según una encuesta realizada por este portal, sólo un 25% de los inquilinos creen que alquilar una vivienda resultará más sencillo, mientras que el 36% vaticina que la norma pondrá más difícil este objetivo.

Más pesimistas son las expectativas ante la pregunta de cómo afectará la norma a los alquileres para los propietarios de la vivienda, ya que en este caso el porcentaje de los que creen que complicará las cosas asciende al 40%, y únicamente el 17% piensa que pondrá las cosas más fáciles.

Respecto a si la ley simplificará la compra de vivienda, únicamente el 15% comparte este planteamiento, mientras que un 34% opina que lo complicará más. En cuanto a la venta de los inmuebles, nuevamente las expectativas no son optimistas, calcándose prácticamente los porcentajes respecto a la compra: el 15% creen que lo hará más fácil y el 33% que incrementará la dificultad.