La bajada de los tipos de interés neutraliza la subida del precio de la vivienda

El mercado hipotecario cerró en 2024 con el segundo mejor registro desde hace más de una década. Sólo las 464.000 operaciones que se cerraron en 2022, en plena explosión inmobiliaria tras la salida de la pandemia, superan a las 423.761 del ejercicio pasado desde 2010, cuando se suscribieron 607.353 préstamos para la compra de vivienda, según la estadística publicada ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En un entorno en el que el incremento de los precios propició que el importe medio de cada préstamo aumentase un 2,7%, hasta los 145.673 euros, las sucesivas bajadas de los tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) en los últimos meses han neutralizado, sin embargo, los efectos para el bolsillo de los españoles hipotecados de esa imparable subida de los precios, según las estimaciones iAhorro.

El broker hipotecario calcula que quien firmó en diciembre de 2024 una hipoteca fija de 152.377 euros (el importe medio registrado por el INE) con un tipo de interés del 2,35% (el registrado por iAhorro ese mismo mes) estará pagando una cuota mensual de alrededor de 590 euros. Del mismo modo, estima que una persona que firmó en diciembre de 2023 una hipoteca fija por un importe medio de 140.451 euros (importe medio registrado por el INE ese mes), pero con un tipo de interés del 3,03% TIN (el registrado por iAhorro ese mes) paga una cuota casi idéntica, de 594,42 euros mensuales.

En términos generales, el tipo de interés medio al que se firmaron las hipotecas el pasado ejercicio fue del 3,25%, inferior al 3,32% al que se rubricaron el ejercicio anterior, según los datos aportados por el INE.

Los precios no bajarán

Este efecto compensatorio sobre la subida de preciosprovocado por el financiación es un elemento que los interesados en comprar vivienda deberían valorar a la hora de acometer la compra de una vivienda, según asegura Ricardo Gulias, consejero delegado y fundador de RN Tu Solución Hipotecaria. Pese a que Gulias considera que los tipos están todavía un poco altos, afirma categórico que «si encuentras la vivienda de tus sueños, cómprala. Haz quizá un poco de esfuerzo, aunque los tipos estén un poco altos, porque la vivienda va a subir, va a ser escasa y las hipotecas hoy en día se pueden cambiar en cualquier momento», enfatiza Gulias.

María Matos, jefa de Estudios y portavoz de Fotocasa, cree además que la oferta hipotecaria mejorará su atractivo en los próximos meses. "Las entidades financieras han aprovechado el final del año para adaptarse a las rebajas mostradas por el euríbor. Si bien es cierto que las hipotecas de tipo fijo seguirán siendo las más populares -sumaron el 63,4% de las firmadas el año pasado-, las hipotecas a tipo variable (desincentivadas por las bajadas del euríbor) ya muestran una mayor competitividad, especialmente si las condiciones del mercado continúan mejorando", asegura.

Ferrán Font, director de Estudios y portavoz de Pisos.com, también avanza que las previsiones apuntan a que durante 2025 aún mejoren más las condiciones de las hipotecas, lo que sumado a las previsiones de tendencia al alza de las transacciones, hace prever un año con cifras récord de firma de préstamos para vivienda.

Los expertos esperan que la tendencia se mantenga en 2025

De este modo, 2025 seguirá la tendencia ya mostrada durante el pasado ejercicio. «El mercado inmobiliario fluctúa, por lo que en aquellos períodos en los que la compra de viviendas no es favorable se acumula una demanda que está a la espera de tiempos mejores. Ese momento llegó en la segunda parte del 2024 con el claro abaratamiento de la financiación de las hipotecas a tipo variable, y por relación causa-efecto, las operaciones y la firma de hipotecas aumentaron de manera notable», tal y como aseguran desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.

El año pasado se firmaron más hipotecas sobre viviendas en todas las comunidades autónomas que en 2023. Los mayores aumentos se dieron en Galicia (26,6%), Navarra (21,2%), La Rioja (19%) y Asturias (17%), mientras que los más moderados correspondieron a Canarias (4,1%), Andalucía (7,2%) y Murcia (8,5%).

En valores absolutos, las comunidades autónomas que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2024 fueron Andalucía (82.407), Cataluña (73.828), Madrid (70.339) y Comunidad Valenciana (49.494), mientras que el menor número de préstamos suscritos fue el de La Rioja, con 2.467.

Los cambios en las condiciones inscritas en los registros de la propiedad subieron un 21% en 2024 y las novaciones (modificaciones con la misma entidad) aumentaron un 14%; mientras que las subrogaciones al deudor (cambio de titular) se cuadruplicaron (345,6%), frente a la reducción del 32,7% de las subrogaciones al acreedor (cambio de entidad).

En el mes de diciembre, el 79,4% de las 11.064 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipo.

Pese al avance del 11% en el número de hipotecas firmadas en 2024, el Ministerio de Vivienda subrayó que el valor de tasación de la vivienda (el que se usa para la concesión de hipotecas) sigue por debajo del valor de mercado, lo que considera que refleja un escenario de prudencia y crédito sano que nada tiene que ver con la burbuja inmobiliaria de 2008.