El furor por la compra de vivienda para sortear el encarecimiento de las hipotecas sigue

Lejos de tumbar al sector, las subidas de tipos aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) en los últimos meses están espoleando la compraventa de viviendas. Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), noviembre cerró con un aumento mensual del número de transacciones del 6,8% y un incremento interanual del 10,8%, hasta sumar 55.132 operaciones, cifra no vista en este mes desde el año 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Con los datos de noviembre, 2022 ya supera las 600.000 operaciones firmadas, por lo que se convertirá en el nuevo “año dorado” tras el boom de 2007. Y ello a pesar del cambio de rumbo en la política monetaria por parte del BCE para frenar la inflación. Lo que en apariencia debería haber sido un freno está empujando sin embargo en los últimos meses a la demanda en un intento por anticiparse a los efectos que esas subidas de tipos van a tener en el coste de las hipotecas, algo que los expertos creen que se empezará a notar en las operaciones que se acuerden en los últimos meses del año.

Y es que, aunque la estadística del INE refiere a las hipotecas inscritas por los registradores de la propiedad en noviembre, se trata no obstante de operaciones cerradas varias semanas antes. Como explica María Matos, portavoz del portal inmobiliario Fotocasa, “las compras cerradas en noviembre todavía no se enfrentaban a los tipos de interés de octubre, porque son operaciones que llevan un tiempo estimado de entre 60 y 90 días, entre la firma de arras y la concesión de la hipoteca, por lo que es probable que las compraventas que se firman en noviembre, mantuviesen un tipo de interés similar al del mes de septiembre y que aún no tuviesen un efecto ralentizador, ya que son operaciones que ya se habían iniciado previamente”. Septiembre arrancó con los tipos de interés en el 0,5%. Ese mismo mes, sin embargo, el BCE los incrementó hasta el 1,25%. Después, aprobó otra subida de 75 puntos básicos en octubre, hasta situarlos en el 2%; y en diciembre los elevó hasta su nivel actual del 2,5%.

“Esta cifra tan alta de noviembre corresponde a un aceleramiento por parte de los ciudadanos, que se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias”, incide Matos. Su sensación, de hecho, es que “la inflación desbocada que estamos viviendo poco a poco va a empezar a hacer mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se va a ver mermada por los grandes incrementos no solo de la energía y carburantes, sino también de la cesta de la compra. Esto puede hacer que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que por tanto se modere la compraventa de inmuebles”, comenta la directora de Estudios.

Ferran Font, jefe de estudios de Pisos.com, cree que las primeras caídas de operaciones pueden registrarse a finales de año tras constatar que el mercado, aunque sigue el alza, crece cada vez con menos vigor. En este sentido, Font ha destacado que en tres comunidades, Baleares, Murcia y Cantabria, las transacciones ya retrocedieron con respecto a noviembre de 2021.

En línea con pisos.com y Fotocasa, el portavoz de idealista, Francisco Iñareta ha asegurado que “las cifras ya empiezan a dar muestras de desaceleración, aunque no será hasta las próximas estadísticas cuando se recoja el encarecimiento de la financiación que se produjo en los últimos meses de 2022. Es muy probable que durante los próximos meses veamos cómo el mercado comienza a plegarse motivado por un cambio de ciclo y por la mayor dificultad de acceso a la financiación hipotecaria”. Iñareta cree que “la reducción en el número de compraventas enfriará los precios durante 2023, aunque es muy poco probable que asistamos a caídas generalizadas”.

Vivienda nueva

Donde la caída de operaciones ya es un hecho es el mercado de vivienda nueva. En noviembre de 2022 se realizaron 9.933 operaciones de esta tipología de viviendas, lo que supone un descenso del 3% respecto a 2021. Un retroceso que tiene que ver con la escasez de oferta de este producto. “La vivienda de obra nueva está viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia. Sin embargo, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios si la demanda continúa tan latente. No solo por la inflación desbocada, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino por la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, explica María Matos.

La falta de producto está provocando que en algunos mercados como el de Madrid o Barcelona, donde la escasez es todavía mayor, las promociones vuelen. Las viviendas a estrenar, según ha asegurado esta misma semana Sociedad de Tasación,apenas duran 15 días en el mercado.