Vivienda: frenesí comprador antes del gran frenazo

El mercado inmobiliario está en completa ebullición. El frenesí comprador lo atestiguan tanto la estadística de compraventa de viviendas como la de firma de hipotecas del INE. Las transacciones se dispararon casi un 15% en agosto (14,9%) con respecto al mismo mes del año anterior gracias al tirón de la vivienda de segunda mano y contabilizaron 57.327 operaciones, la cifra más elevada para este mes desde 2007. Además, con respecto a julio, la compraventa de viviendas creció un 6,7 % y encadena dieciocho meses de subidas. Además, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda aumentó un 10,5% el mismo mes respecto al de 2021, hasta sumar 36.721, la mayor cifra en un mes de agosto desde 2010, cuando se firmaron más de 50.000 hipotecas.

Por contradictorio que parezca, buena culpa de esta locura compradora la tiene la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de subir los tipos de interés para contener la inflación. Aunque esta medida está encareciendo los costes de financiación, está provocando también que muchos estén tratando de adelantar su compra de vivienda antes de que al pasar por la ventanilla del banco se encuentren con un préstamo que no puedan asumir.

«Esta cifra tan alta [de compraventas] de agosto corresponde a un aceleramiento por parte de los ciudadanos, que han adelantado y se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias», según asegura María Matos, portavoz y directora de Estudios de la web Fotocasa.

La misma dinámica observada en la compraventa es aplicable a la firma de hipotecas. «Los elevados datos de los últimos meses seguramente muestran la prisa de los ciudadanos por cerrar sus créditos hipotecarios para intentar sortear el endurecimiento de los requisitos bancarios», comenta la portavoz de Fotocasa.

El mercado se para

Esta frenética actividad compradora, sin embargo, parece que va encaminada hacia un próximo final. Como explica Matos, «la inflación desbocada que estamos viviendo poco a poco va a empezar a hacer mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se va a ver mermada por los grandes incrementos no solo de la energía y los carburantes, sino también de la cesta de la compra. Esto puede hacer que, a la larga, los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que por lo tanto se frene la compraventa de inmuebles», según advierte.

El efecto de la inflación ya se está notando en la tasa de esfuerzo, que pone relación el precio de la vivienda con los ingresos de las familias. Según el último estudio de idealista sobre esta materia, el indicador ha escalado hasta el 23,5%, frente al 20,1% que necesitaban hace un año. Y en ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián, rebasa el 40%.

Matos no es la única, sin embargo, que lo ha avisado en los últimos tiempos. Hace sólo un par de semanas, tanto el Banco de España como BBVA Research ya advirtieron de que el sector está perdiendo tracción. El Banco de España anticipa que la inversión en vivienda seguirá ralentizándose lo que queda de año y se prolongará durante 2023. Constata en su último «Informe trimestral de la economía española», publicado la semana pasada, que los indicadores marcan una clara «pérdida de dinamismo» en el tercer trimestre de este año, que se va a acelerar en el primer semestre del próximo ejercicio. De hecho, en la Encuesta sobre Préstamos Bancarios que publicó el martes ya advirtió de una caída de la demanda de los préstamos para vivienda, algo que también ha constatado el Banco Central Europeo. Por su parte, el servicio de estudios del BBVA ha reducido sus previsiones de inversión desde el 3,2% hasta el 1,3% para el año que viene.

Aquellos con liquidez y ganas de invertir probablemente se puedan beneficiar de las caídas de precios que se esperan para la vivienda incluso desde este mismo año, como avanzó la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) publicada por idealista. El rango de caída esperado varia según quien haga la previsión. Bankinter cree que será del 5%, mientras que el FMI la eleva hasta el 10% en los países avanzados y el BCE cree que puede llegar incluso al 15%, aunque en dos años.

Lo que sucede es que aunque, a priori, una caída de precios debería ser una buena noticia para los que buscan casa, volviendo al argumento de Matos, muchas familias se están quedando sin ahorros para comprar vivienda y no se podrán beneficiar de esta bajada de precios que, además, tiene también su reverso. La mayoría de los que quieren cambiar de vivienda necesita vender en la que reside, por lo que la caída de precios también le afecta.