La intervención del alquiler, terreno fértil para una ola de demandas entre inquilinos y arrendadores

De entre todos los efectos perniciosos que ha tenido la intervención de los precios del alquiler en aquellas ciudades en las que se ha aplicado, una ha pasado especialmente desapercibida en medio del debate público que se ha generado sobre esta polémica medida: el incremento de la litigiosidad entre los arrendadores y los inquilinos que ha acarreado. Como pone de manifiesto el reciente informe del Banco de España «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional», las dificultades prácticas de los controles de rentas identificadas en la experiencia europea reciente (principalmente, en París y de Berlín) «muestran cómo estas regulaciones se enfrentan a importantes retos de diseño e implementación». Entre los desafíos que ha destapado su puesta en marcha, el trabajo destaca «la dificultad administrativa de controlar la aplicación de la normativa sobre un amplio parque de vivienda arrendada, así como el coste que supone el cumplimiento efectivo de las regulaciones y la introducción de sanciones». Estas dificultades, advierte, «han dado lugar, en general, a un aumento de la litigiosidad entre los arrendadores y los inquilinos, y requieren de sistemas judiciales o de arbitraje eficaces para un correcto funcionamiento del mercado».

En el caso de la capital de Alemania, el documento elaborado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea asegura que los inquilinos han tenido que recurrir al ámbito de la jurisdicción civil en caso de situarse sus rentas del alquiler fuera de la normativa al ser la implementación efectiva de la regulación «demasiado débil, al no existir controles ni sanciones administrativas directas».

El origen del incremento de la litigiosidad hay que buscarlo, según fuentes del sector inmobiliario, en los problemas que entraña una norma que, de aplicarse en los términos que quieren PSOE y Podemos, sería de carácter eventual para zonas con precios tensionados. Esto, explican, puede dar lugar a una avalancha de demandas cruzadas entre inquilinos y arrendadores si los contratos de alquiler no estén meticulosamente redactados y no recogen con detalle qué ocurre en caso de la eventualidad de la intervención de los precios. «Si, por ejemplo, un inquilino tiene un contrato de un año y, cuando firma, lo hace a un precio pero luego se interviene y acaba pagando menos, podría acabar reclamando en los tribunales si considera que le han cobrado de más los meses anteriores», explican. También puede generarse otro conflicto en caso de que el contrato se firme en un momento en que el precio está intervenido pero, pasado un tiempo y con el alquiler todavía en vigor, la limitación desaparezca y el dueño de la vivienda quiera actualizar el precio al que considera de mercado y el inquilino se niegue.

La eventualidad de la medida es una cuestión que también preocupa a los inversores. Como explican los consultados, resulta complicado hacer los cálculos para determinar si una inversión merece la pena si un parámetro esencial como es el de los ingresos está sujeto a fluctuaciones que no se puede prever. Y menos, añaden, si los periodos de tiempo en que la facturación va a mermar son un incógnita.

Diseño complicado

La experiencia previa de Berlín y París también ha demostrado, según el Banco de España, que ni siquiera el diseño en sí de la regulación de los precios del alquiler resulta sencillo. Así, los mecanismos de ambas ciudades han mostrado las dificultades para definir de manera objetiva qué se considera una vivienda equiparable a partir de la que construir precios de referencia en un municipio o en una zona regulada y para determinar, de forma precisa, o qué se considera un mercado de alquiler de vivienda tensionado. Además, advierte, han reflejado la «ineludible arbitrariedad tanto en el establecimiento de umbrales en los precios del alquiler como en las metodologías utilizadas para fijar los límites a los niveles y a las tasas de crecimiento de los precios del alquiler».

Lejos de solucionar el problema, la intervención de los arrendamientos en Berlín ha complicado más la situación. Según un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación «Wirtschaftswoche», la oferta de vivienda en alquiler en la capital alemana se ha desplomado un 25% en el último ejercicio. El análisis ha determinado que la oferta se derrumbó un 47,4% en el caso de los apartamentos construidos antes de 2014, es decir, aquellos donde se aplica el límite de precio.

En otros lugares, como en Estados Unidos, ha dado pie a otros problemas. Según el informe «Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos", elaborado por el catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García y publicado por el prestigioso laboratorio de ideas Fedea, la experiencia americana ha arrojado problemas como que las viviendas sometidas a control de precios están en peor estado porque sus propietarios son reacios a invertir en su mantenimiento. Además, abre la puerta a pagos en negro e, incluso, comportamientos discriminatorios. En presencia de largas colas para acceder a viviendas controladas, «los propietarios pueden realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, la religión, los hábitos de vida e incluso la orientación sexual», afirma el estudio. La evidencia informal apunta también a la existencia de «sobornos y pagos laterales» como algo en absoluto inusual para asegurarse una vivienda en presencia de control de alquileres.

Más oferta

En el caso de España, Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), asegura que «hay consenso entre los economistas, el FMI y el Banco de España en que el problema de los arrendamientos está en la oferta».O, mejor dicho, en la falta de oferta. Y una medida como limitar los precios no hace sino agravar el problema. Muchos propietarios, explica Toribio, van a preferir no poner en alquiler sus viviendas si los precios están regulados o, directamente, las van a poner a la venta, reduciendo todavía más el parque existente y provocando una subida de los precios que, a la postre, perjudicará a las familias con menos recursos a las que, presuntamente, quiere ayudar la medida.

En su opinión, y dado que a corto plazo es imposible corregir el déficit de viviendas en alquiler que hay en el mercado, la solución pasa por conceder ayudas directas a las rentas más bajas. «Un fondo de 700 millones ayudaría a que las 350.000 familias que ahora destinan el 50% o más de su renta al pago del alquiler pudieran ver recortado ese porcentaje hasta el 30%», explica Toribio, que asegura que en las autonomías que se han aplicado estas ayudas, han sido un éxito.