El Banco de España rechaza intervenir los precios del alquiler

La crisis de la Covid-19 podría agravar las dificultades que ahora mismo encuentran los jóvenes y los ciudadanos con rentas más bajas para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. Es una de las conclusiones de un informe del Banco de España, titulado “El mercado de la vivienda en España, 2014-2019”, elaborado por una veintena de profesionales de las direcciones generales de Economía y Estadística y Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución y coordinado por Roberto Blanco. Para aliviar esta situación, el informe aboga por la intervención pública del mercado del alquiler. Pero no apuesta, en ningún caso, por controlar los precios, como pretende el Gobierno.“De entre las distintas medidas, las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables. Este tipo de políticas suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler”, dice el informe. También aboga por considerar “políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”.

Para el Banco de España, el control de precios en áreas con tensiones importantes como el que va a implemente el Gobierno contribuyen a mitigar los problemas de accesibilidad y tienen efecto de forma inmediata en el gasto de ciertos colectivos, pero no atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad. Además, pueden generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de ellas.

Las dificultades para acceder a una vivienda se concentran en dos grupos específicos, los jóvenes –menores de 35 años- y las rentas más bajas. Por ejemplo, el 38% de los jóvenes se ve obligado a destinar más de un 30% de sus ingresos a pagar el alquiler. Si han optado, porque han podido, por la compra de la vivienda, el 25% de ese colectivo, es decir, la cuarta parte, también debe dedicar más del 30% de todas sus rentas a hacer frente a los pagos de la hipoteca que tiene contratada.

El Banco de España entiende que la pandemia de la Covid-19 generará “un profundo efecto contractivo sobre las rentas y la actividad económica y, al menos en el corto plazo, impactará en la situación del sector inmobiliario”. Los redactores del informe creen que las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, “contribuirán a mitigar algunos de estos efectos en el corto plazo. Sin embargo, dudan de los efectos a medio plazo y advierten sobre el impacto futuro que, por ejemplo, el aplazamiento de alquileres podría generar “distorsiones que acaben mermando su seguridad jurídica”, algo que reduciría el aumento de la oferta de vivienda en alquiler, necesaria para absorber una demanda creciente.

Evolución

El informe del Banco de España repasa la evolución del sector de la vivienda en los últimos años y concluye que, tras la crisis de 2008, entre 2013 y 2019, la inversión de los hogares en vivienda aumentó un 47%. Sin embargo, a partir de mediados de 2018 se aprecia una moderación en el crecimiento. De los visados de obra nueva cayeron un 4% en 2019, frente a un incremento del 18% en 2018. De hecho, esos visados de obra nueva rondaron los 100.000, que es la cifra más baja desde 1990, con excepción de los peores años de la crisis de 2008. La inversión residencial en vivienda crece a un ritmo muy lento¸ apenas un 5.7% en 2019, frente a un 11,4% antes de la última crisis. Otro elemento que confirma el semiestancamiento es que el empleo del sector, que antes de la Covid-19 daba trabajo a 1,3 millones de personas, la mitad que en 2007. Todo eso se explica, sobre todo, por el bajo crecimiento de la población, un 0,5% anual en el periodo 2014-2019, frente al 1% anual del periodo 1994-2007. El resultado es que en 2019 existía un stock de unas 460.000 viviendas nuevas sin vender, el 80% de las compra-ventas correspondía a viviendas usada, y el valor de la vivienda era, en términos reales un 30% inferior al de 2007 y un 17% en términos nominales. Eso era compatible con una subida de precios entre 2014-2019, tras el desplome anterior, del 32% real y 26% nominal.

El mercado del alquiler ha sido el que más transformación ha sufrido en los últimos años, con mayores subidas de precios, sobre todo en Barcelona y Madrid. Todo se explica por la mayor demanda de los jóvenes, que ahora prefieren el alquiler, quizá por la mayor dificultad a la hora de comprar. Si en 2011, el 24% de los hogares con un cabeza de familia menor de 35 años vivían de alquiler, ese porcentaje ha pasado a ser del 43% en 2017, fecha de los últimos datos disponibles, aunque todo indica que la tendencia ha continuado desde entonces. Las explicaciones son múltiples, pero una de ellas apunta a que en 2018 el salario medio de los jóvenes no había recuperado los niveles de 2008. De hecho, el grupo comprendido entre 20 y 24 años ganan una media de un 8,5% menos; del de 25 a 29, un 5,1% menos, mientras que el segmento entre los 30 y 34 años ganaban un 1,3% más de media de lo que lo hacía ese mismo colectivo en 2008.