La intervención de los precios que quiere copiar el Gobierno dinamita el mercado del alquiler de Berlín

Intervenir el mercado del alquiler siempre ha estado en los planes de Podemos, que así lo materializó en su acuerdo de Gobierno con el PSOE el pasado mes de diciembre. Pero la realidad de las experiencias al respecto de países como Alemania es que limitar los precios no es la solución al problema. Más bien, como ha advertido en varias ocasiones el Banco de España, acaba siendo un catalizador para reducir la oferta.

Si algo caracteriza al mercado del alquiler alemán es que está fuertemente intervenido por el Estado desde 1975. En un esfuerzo por ofrecer alojamientos a precios asequibles a las rentas más bajas, las autoridades del país comenzaron a implementar una cascada de medidas que en 2015, para embridar el crecimiento de los precios, le llevaron a establecer que en aquellas áreas con poca oferta de viviendas en alquiler, los nuevos alquileres sólo se puedan subir un 10% por encima del índice local de precios introducido 40 años atrás. Pero el efecto de esta medida fue el contrario al esperado y los precios siguieron subiendo. En el caso de Berlín, antes del establecimiento del tope en 2015 subían a un ritmo cercano a un 5%, pero desde entonces empezaron a incrementarse una media de un 7% anual, superando el 10% a partir de 2016, según datos del Instituto Federal de Investigación sobre Edificación, Asuntos Urbanos y Desarrollo Espacial (BBSR).

Para tratar de frenar en seco esta nueva escalada, el pasado 31 de enero, el Parlamento berlinés aprobó congelar los alquileres durante cinco años y establecer, además, un tope al precio de la vivienda de arrendamiento de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles listos para ser habitados antes de 2014. La medida ha tenido un efecto demoledor sobre la oferta. Según un análisis realizado por el portal inmobiliario Immoscout24 para la publicación “Wirtschaftswoche”, la oferta de vivienda en alquiler en la capital alemana se ha desplomado un 25% en el último año.

Según el estudio, la oferta se derrumbó un 47,4% en el caso de los apartamentos construidos antes de 2014, es decir, aquellos donde se aplica el límite de precio. Este efecto no pudo compensarse por el aumento del 24,4% en las nuevas edificaciones. Además, y ante la limitación de precios, muchos de los propietarios de los inmuebles afectados por la medida se están intentando desprender de ellos, por lo que las ofertas de venta de estos inmuebles se han incrementado un 38,8%. Pero este aumento de la oferta de viviendas en ventas ni siquiera ha contenido los precios de las transacciones. Según Immoscout, en el último año se han incrementado un 6,6%, hasta alcanzar una media de 5.020 euros por metro cuadrado.

Para articular la intervención de los precios del alquiler en España, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el pasado mes el índice de precios del alquiler, la referencia que pretende que comunidades y ayuntamientos utilicen para limitar las subidas en las zonas donde los alquileres están más tensionados. Aunque no sería el Ejecutivo central el encargado de aplicar estas limitaciones, no está tampoco claro que las administraciones competentes vayan a hacerlo de forma inmediata en la actual coyuntura. “El mercado está cambiando y hay que ver qué está sucediendo antes de tomar decisiones”, señalaron entonces fuentes del ministerio, que recuerdan que el compromiso que tienen al respecto con Unidas Podemos es “de legislatura” y que “cualquier cambio debe ser consensuado con los agentes políticos y sociales”.