Los economistas desmontan punto por punto la polémica Ley de Vivienda

El Consejo General de Economistas ha organizado hoy lunes unas jornadas para analizar los aspectos positivos y negativos de la Ley de Viviendaaprobada recientemente en el Congreso. Aunque la verdad es que, a tenor de los expuesto por los cuatro economistas que han intervenido en la sesión, José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra (UPF); Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea); Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya; y Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid; la norma tiene casi nada de bueno y mucho de malo y perjudicial para el mercado del alquiler y para aquellos a los que pretende ayudar, a las rentas más bajas.

Los cuatro invitados al debate han desmontado punto por punto los aspectos más polémicos de la ley. En lo que a la intervención de precios se refiere, Ángel de la Fuente ha asegurado que “son muy mala idea. Tenemos un problema de escasez de oferta de alquiler en muchas ciudades y pretendemos arreglarlo haciendo cosas que reducen la rentabilidad de la inversión en vivienda para alquilar. No tiene sentido. Sólo servirá para que menos gente y empresas inviertan en ello y para que algunos de los que están alquilando busquen usos alternativos para sus viviendas o las vendan, agravando así el problema”, ha explicado.

García Montalvo ha añadido que “la regulación de precios o rentabilidades es una política adecuada en un mercado monopolista u oligopolista con pocos productores. Este no es ni de lejos el caso del mercado del alquiler en España, donde solo el 5% del parque de vivienda en alquiler pertenece a grandes tenedores y hay casi dos millones de declarantes de rentas inmobiliarias por alquiler". Según García Montalvo, "la política de congelación de rentas franquista y la incentivación fiscal a la compra de vivienda (ayudas a la piedra, desgravaciones fiscales a la vivienda, etc.) aniquiló el mercado del alquiler en España. La enorme demanda de alquiler que se ha producido en los últimos años ha encontrado una oferta muy limitada. Por tanto, es necesario aumentar la oferta y cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta lo que hace es agravar más el problema". El catedrático de la UPF ha advertido de que "este proceso, en lugar de favorecer a la gente con pocos recursos económicos, multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del alquiler a las familias a las que se pretendía proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando vivienda de alquiler". Joan Ràfols, en la misma línea, ha asegurado que “la literatura económica es concluyente: los controles a corto y largo plazo de los alquileres no funcionan porque reducen la oferta, bloquean el mantenimiento del parque edificado, benefician a la población con rentas elevadas y bloquean el acceso a la vivienda en alquiler de los sectores con menores niveles de renta". En su opinión, es mucho más eficiente un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas. Para Julián Salcedo, “las medidas de intervención distorsionan y generan ineficiencias en los mercados. Limitar las actualizaciones al 2% en 2023, 3% en 2024 y a un indeterminado índice a partir de esa fecha, vulneran la libertad de negociación entre las partes y reducen la capacidad económica de la mayoría de propietarios que arriendan su vivienda para complementar sus ingresos, especialmente en un momento de elevada inflación y tipos de interés al alza".

Áreas tensionadas

En lo que se refiere a lasáreas tensionadas y la intervención de precios en las mismas, De la Fuente ha asegurado que “el problema no son las definiciones, sino las acciones que se toman en relación con estos tres conceptos. La ley pone un empeño especial en espantar a las empresas o personas que son propietarias de al menos un cierto número de viviendas (los “grandes tenedores”), dificultando así la profesionalización de un sector que seguramente se beneficiaría mucho de ello. Las “áreas tensionadas” seguramente están bien identificadas, pero el tratamiento propuesto es contraproducente: si faltan viviendas y limitamos su precio, conseguiremos que haya todavía menos y que las pocas disponibles se repartan por mecanismos no de mercado". En cuanto al “índice de referencia” a aplicar a grandes tenedores en estas áreas, ha manifestado que "habrá que ver cómo se construye y cómo se usa, pero si lo que se busca es asegurar que los alquileres suban siempre menos que el IPC, volvemos a la primera pregunta”.

Para García Montalvo, “la definición de gran tenedor es un gran disparate que viene forzado por la necesidad de dar una justificación al control de precios. En cualquier país normal un gran tenedor tiene cientos de miles de viviendas, o al menos decenas de miles. Se han ido rebajando las condiciones en las cuales se considera un gran tenedor para poder decir que existe control de mercado y que, por tanto, es necesario el control de precios. Si sigue bajando llegaremos a casi 2.000.000 de monopolistas, un auténtico oxímoron económico. La definición de zona tensionada es tan ad hoc como cualquier otra. Y el índice de referencia es una entelequia que generará una enorme conflictividad judicial y tendrá todo tipo de efecto colaterales negativos", ha avisado.

Ràfols, por su parte, ha considerado que “los mercados de vivienda en alquiler se caracterizan por el minifundismo de la propiedad. En las grandes ciudades es muy difícil una concentración de la propiedad que permita una fijación de precio. En la ley de Vivienda, la definición de gran tenedor responde a la voluntad de ciertos grupos políticos de penalizar la propiedad, olvidando que en el siglo XXI la redistribución de la renta se hace por vía fiscal". Respecto a los índices de referencia de precios, ha afirmado que en España la escasa amplitud del mercado de alquiler y la falta de bases estadísticas hacen imposible un resultado aplicable”. Para Julián Salcedo, "la declaración de área tensionada es artificial, por cuanto dentro de ella convivirán viviendas muy diferentes en tamaño, calidad y servicios, pero se las considerarán a todas por igual. Esto mismo sirve para la fijación de un índice de referencia, cuando no existen dos viviendas iguales”.

Incentivos fiscales

Los economistas se han mostrado algo más benévolos con los incentivos fiscales que introduce la ley si se rebajan las rentas, pero igual de pesimistas respecto a las mayores trabas para los desahucios. "Son una opción mucho mejor que los controles de precios. Ayudarán a aumentar la oferta, tanto a corto como a largo plazo, aunque su efectividad dependerá de que los inversores/alquiladores confíen en que sus derechos están bien protegidos por la normativa y los jueces, a lo que no ayudan algunas disposiciones que dificultan los desahucios", ha dicho De la Fuente.

García Montalvo cree que “los incentivos fiscales permiten al propietario decidir o bien cobrarle más al inquilino, pero pagar más a Hacienda, o rebajar el alquiler y obtener la diferencia por el menor pago a la Agencia Tributaria". Ràfols ha considerado en lo que respecta a las medidas de protección frente a los desahucios que "tan importante es para un mercado de alquiler una buena legislación de arrendamiento, como un sistema judicial eficaz que asegure el cumplimiento de la Ley. Y la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil que propone la Ley de Vivienda empeora al límite la situación actual”. Salcedo cree que “la elevación de la reducción del rendimiento neto positivo en el IRPF al 90% o 70%, según las circunstancias, debe considerarse positivo, pero resultará insuficiente para compensar la rebaja en más de un 5% en la renta inicial respecto de la renta del anterior contrato". Y sobre las medidas de protección frente a los desahucios, en su criterio, "son manifiestamente inconstitucionales al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva reconocida en el artículo 24 de la Constitución".