Alemania, el fracasado ejemplo de control del alquiler que quieren imitar PSOE y Podemos

A comienzos del pasado mes de diciembre, la imagen de 1.800 berlineses haciendo cola para alquilar un apartamento de 56 metros cuadrados por 550 euros al mes dio la vuelta al mundo. La instantánea condensa la realidad del mercado del alquiler en la capital alemana: una escasez rampante de oferta a buen precio que la intervención del mercado que quieren copiar para España el PSOE y Podemos no ha solucionado. El alemán, como explica Wolgang Beck, experto en el sector, “es un mercado muy regulado desde 1975”. Aquel año se introdujeron dos medidas básicas de intervención. En primer lugar, se implantaron los alquileres a perpetuidad, de tal forma que el propietario no puede echar al inquilino salvo que vaya a utilizar la vivienda para vivir con su familia. Además, durante la estancia del inquilino, las rentas deben estar ligadas a un índice local de rentas. En 2015, las autoridades dieron otra vuelta de tuerca a la regulación y establecieron que en aquellas áreas con poca oferta de viviendas en alquiler, los nuevos alquileres sólo se podrán subir un 10% por encima del índice local de precios.

Antes del cambio de 2015, los precios en Berlín subían a un ritmo cercano a un 5%, pero desde entonces empezaron a incrementarse una media de un 7% anual, superando el 10% a partir de 2016, según datos del Instituto Federal de Investigación sobre Edificación, Asuntos Urbanos y Desarrollo Espacial (BBSR) aportados por Beck en un foro sobre vivienda organizado esta semana por CaixaBank y Asprima. Para tratar de frenar el seco la escalada, el pasado 31 de enero, el Parlamento berlinés aprobó congelar los alquileres durante cinco años y establecer, además, un tope al precio de la vivienda de arrendamiento de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles listos para ser habitados antes de 2014. Una medida que los conservadores consideran que impedirá el desarrollo de cooperativas y vivienda social para los más necesitados.

Falta oferta

Año a año, explica Beck, “la regulación se ha ido endureciendo para los propietarios y la construcción se ha ido reduciendo”. En 2018, Alemania construyó unas 60.000 viviendas para alquiler cuando la demanda rozaba las 150.000. Esta falta de oferta ha provocado que, a pesar de los controles introducidos, “en las ciudades grandes los precios de los alquileres hayan subido mucho”, asegura Beck. “La sobrerregulación es un obstáculo si queremos resolver el problema del alquiler”, insiste Beck. “Alemania ha fallado en solucionarlo porque el exceso de regulación no permite al capital privado invertir en los volúmenes adecuados para satisfacer la demanda”, remacha. La asociación de promotores de Berlín calcula que sus miembros han dejado de construir 9.000 nuevas viviendas para alquiler por el exceso de normativa, lo que ha propiciado la destrucción de 5.200 empleos en la ciudad, el 10,5% del sector, según datos de Investitionbank Berlin. En el conjunto del país, el Instituto Económico Alemán calcula que los costes para el sector de la construcción se elevan a 1.500 millones de euros.

Beck es una voz autorizada para hablar del mercado del alquiler. Desde comienzos de 2018 y hasta finales de 2019 dirigió la socimi española Testa, que cuenta con 10.600 viviendas alquiladas en España. Antes, fue director Ejecutivo y consejero delegado de la inmobiliaria austríaca Conwert Immobilien Invest SE y desempeñó diferentes cargos en Vonovia, uno de los mayores gigantes inmobiliarios de Alemania, especializado en la vivienda de alquiler. También fue director y miembro del equipo de gestión de Booz & Company y manager en la también consultora norteamericana A.T. Kearney.

Como la gran mayoría de los expertos españoles del sector, Beck insiste en que sólo hay un camino para abaratar los alquileres: incrementar el parque de viviendas de esta tipología. Pero esta solución, admite, lleva tiempo y requiere de grandes inversiones. Algo en lo que hay un alumno muy aventajado y casi inalcanzable, Viena. En la capital austriaca, el 80% de sus viviendas son de alquiler y la mitad del parque es de protección oficial, gracias, en buena medida, a que “llevan un siglo edificando este tipo de casas”, explica Beck. El resultado de haber optado por esta política es que mientras que en Berlín los alquileres escalan sin freno, en Viena lo hacen de forma mucho más contenida, a un ritmo anual inferior al 6%. ¿Es exportable este modelo para España u otros países? Beck cree que sí, pero también que “se necesitan 100 años de construcción continua de viviendas públicas y privadas para el alquiler”. Y eso requiere importantes inversiones que Viena sigue haciendo. Mientras que Berlín destina algo más de 60 euros per cápita a subsidios para la construcción de vivienda nueva, la ciudad austriaca invierte casi 140 euros.