Las renegociaciones y subrogaciones hipotecarias se doblan ante el alza imparable del euríbor

La imparable escalada del euríbor, que ha pasado del -0,477% en que cerró su cotización en enero del año pasado al 4,164% en que transita de media en el presente mes de julio, ha provocado un súbito y contundente encarecimiento de las cuotas hipotecarias que pagan muchos españoles. Algunos, cada vez más, están recurriendo a las alternativas que tienen a mano para abaratarlas. Hasta tal punto que tanto las subrogaciones hipotecarias -cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones de los préstamos- como las renegociaciones de las condiciones se han duplicado.

En el caso de estas últimas, ya suponen el 7% de las nuevas operaciones hipotecarias y se sitúan muy por encima del promedio del periodo 2017-2019 (3,6%), según los datos recopilados por CaixaBank Research en su estudio «Desaceleración en el sector inmobiliario español». En términos globales, el servicio de estudios de la entidad financiera destaca que el mercado hipotecario se está viendo muy impactado por las subidas de los tipos de interés aprobadas de forma sucesiva por el Banco Central Europeo (BCE). Así, destaca que el tipo de interés hipotecario se situó en el 3,97% en mayo de 2023 frente al 1,62% de un año antes, el número de hipotecas ha descendido un 8,4% interanual en el acumulado del año hasta abril y, en este mismo periodo, el importe de la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda (sin renegociaciones) cayó un 22,7% interanual.

Cambio de entidad

En cuanto a las subrogaciones, el cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones de los préstamos representó el 15,2% de las operaciones firmadas con idealista/hipotecas en junio, frente al 9,1% de hace doce meses. Según el último informe del bróker hipotecario, las subrogaciones hipotecarias supusieron el 11,9% de las firmas en el conjunto del segundo trimestre, frente al 10,7% de los tres primeros meses.

La opción más valorada para las subrogaciones son las hipotecas a tipo mixto, que siguen ganando peso en el mercado. Según idealista/hipotecas, han representado el 61,6% de las mismas en el segundo trimestre, frente al 50% de los tres primeros meses del año. Este tipo de hipoteca permite pagar un interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y un interés variable durante el resto del plazo de amortización. En los últimos meses, han ganado mucho peso después de que la banca haya variado su oferta hipotecaria, dando prevalencia a los préstamos variables para aprovechar el tirón del euríbor; en detrimento de las hipotecas fijas. Estos préstamos continúan perdiendo terreno como consecuencia de la escalada de los tipos de interés y han supuesto el 28,8% de las subrogaciones formalizadas en primavera, frente al 31% del primer trimestre, y marcan el dato más bajo de los últimos tres años. La misma tendencia han seguido las hipotecas variables, que han sido la opción minoritaria, con un 9,6% del total. En solo un trimestre, su peso se ha reducido en casi diez puntos.

Amortizaciones

Junto a las renegociaciones y las subrogaciones, la otra opción por la que han optado muchos hipotecados con ahorros es la de amortizar de forma anticipada parte de sus préstamos. Si, según datos recopilados por BBVA Research a partir de los que maneja el Banco de España, entre mayo y diciembre del año pasado alcanzaron, de media mensual, los 6.000 millones de euros, un 33% por encima del mismo periodo del año anterior; en febrero subieron un 48% con respecto al mismo mes de 2022 y alcanzaron los 7.200 millones de euros, según los últimos datos publicados ayer por iAhorro y recogidos por la Asociación Hipotecaria (AHE) y el Banco de España.

Los primeros años de la hipoteca son los más adecuados para hacer las amortizaciones. El sistema que se usa en España es el francés por el que, durante los primeros años del préstamo hipotecario, se pagan más intereses que capital. Al final de la vida de la hipoteca, esto se invierte: se paga más capital que intereses. Gracias a esto, si en vez de amortizar en el décimo año de la hipoteca se hace en el cuarto, el ahorro será mucho mayor.