La Ley 11/2020 de limitación del precio del alquiler en zonas tensionadas de Cataluña no ha sido una excepción con respecto a lo ocurrido en otros países y ha generado importantes distorsiones en el mercado de arrendamiento. Así lo asegura el análisis «Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña» elaborado por Esade y que este centro de estudios considera más que pertinente en el momento actual dado que el Congreso de los Diputados está ahora mismo tramitando la Ley por el Derecho a la Vivienda que, aunque en una versión más suavizada, también contempla la intervención de precios del alquiler en zonas tensas.

El documento, elaborado por José María Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona; Joan Monras, investigador de la Reserva Federal de San Francisco; y Josep Maria Raya, catedrático de Economía Aplicada en Tecnocampus; asegura que, durante el periodo de vigencia de la norma, entre septiembre de 2020 y abril de 2022, se produjo a nivel global una reducción del precio del alquiler a corto plazo en los lugares en los que se aplicó del 5%. Sin embargo, los autores advierten de que este recorte «benefició principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo y pudo haber perjudicado a los de menor capacidad» lo que, en su opinión, supone «un alto grado de incumplimiento» de los objetivos que se perseguían con la limitación.

Según el análisis, «mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley 11/2020), las propiedades baratas experimentan aumentos. Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo», asegura el documento. Además, añade, «los precios del alquiler en los municipios no tensionados aumentan de manera proporcional a lo largo de la distribución de precios».

Menos oferta

De la mano de este menor precio, el estudio encuentra undescenso en la oferta de alquiler de alrededor de un 10% de menos contratos firmados, concentrados en las viviendas caras, que son aquellas cuya rentabilidad se ve afectada negativamente por ley y que, además, no se compensa con un aumento de la oferta de alquileres baratos. A la luz de la evidencia, prosigue, esto podría «subir los precios y trasladar viviendas de alquiler a venta, solo accesibles para los hogares de más ingresos». Añade que también podría reducir la construcción futura por falta de incentivos, desplazar la demanda a zonas o ciudades limítrofes (donde sí suben los precios) y bajar la calidad media de los inmuebles porque los mejores no se ponen en alquiler.

A la vista de estos datos, el informe de Esade concluye que «la política ha tenido efectos colaterales no deseados que señalan a que el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino falta de oferta». El parque de vivienda pública en España es de los menores de la UE, 0,9 viviendas por cada 100 habitantes, como recuerda Esade. Para incrementarlo, considera que hay muchos caminos: la colaboración público-privada, reservar un porcentaje de cada promoción al alquiler (privado o social), un impuesto a las viviendas vacías o incentivos fiscales para que los propietarios saquen sus viviendas vacías al mercado del alquiler (y en especial en el segmento de alquiler social) o para que fijen un precio del alquiler asequible.

Seguridad jurídica

De igual forma, desde Esade aseguran que mejorar la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones «reduce la prima de riesgo que exigen los propietarios para poner sus viviendas en el mercado del alquiler regular y aumenta la oferta reduciendo los incentivos para el alquiler turístico». Una actividad esta última que, según el estudio, «debe estar regulada adecuadamente para impedir la competencia desleal y rentabilidades altas fruto de un mero arbitraje tributario”.

Esta batería de medidas, advierte el informe, «no son milagrosas, ni seguramente tenga un impacto inmediato, pero son efectivas».

En términos de urgencia habitacional, para aumentar de la forma más rápida posible el parque de viviendas en alquiler social, Esade considera que «se podría estudiar comprar, por parte del Estado, el derecho a un alquiler temporal de paquetes de viviendas procedentes de grandes tenedores y fondos de inversión. Este mecanismo podría estructurarse de forma que fuera análogo a una subvención al alquiler, pero sin el peligro del traslado de toda, o parte, de la subvención a los propietarios», explica.