Falta de suelo, de mano de obra y materiales por las nubes, el cóctel que empujará la vivienda nueva a precios máximos en 2024

La vivienda nueva se encamina sin remedio aparente a cerrar el año en precios máximos. Según el análisis de perspectivas del mercado de Sociedad de Tasación para la segunda mitad del ejercicio, el precio medio de estos inmuebles cerrará 2024 en el entorno de los 3.000 euros el metro cuadrado. Concretamente, su estimación es que lo haga en los 2.979 euros después de incrementarse un 3,8% en tasa interanual, según los datos recogidos en el documento de la tasadora. En ciudades como Barcelona (5.262 euros/m2) o Madrid (4.493 euros/m2) estos precios han sido ya ampliamente superados.

La falta de oferta sigue siendo la principal responsable de que los precios de la vivienda nueva no encuentren techo. Un cóctel conformado por la falta de suelo, de mano de obra y el encarecimiento de los costes de construcción están detrás de su continuo encarecimiento.

En lo que respecta al suelo, el problema estriba en que «después de la crisis de 2008 se quedó mucho suelo en la fase de desarrollo, que es lenta y laboriosa. No tenemos suelo urbano ya, estamos viviendo de lo que se transformó en su momento. Hay déficit de suelo terminado. Hay que generarlo y es muy laborioso y costoso. Antes se financiaba pero ahora no, y esto lo complica todo», según explicó Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.

Villanueva también explicó que los importantes incrementos de los precios de la construcción se deben tanto al aumento de los costes de las materias primas como al serio problema de falta de mano de obra. «El sector se destruyó en 2008. Muchos empleados se fueron a otros sectores y nos quedamos sin mano de obra especializada, sin personal que se vaya formando a medida que se construye», añadió.

De acuerdo con los datos de Sociedad de Tasación, los costes de construcción alcanzaron en junio los 1.310 euros/m2 tras aumentar el 9,1%, lo que supone la cifra más alta de la serie histórica. Sólo en los últimos cuatro años, el coste de construcción ha registrado incrementos del entorno del 30%.

Precios tensionados

Como consecuencia de este conjunto de factores, «no se genera vivienda y los precios se tensionan más». Y la vivienda de segunda mano, muy heterogénea, no es suficiente para sostener el mercado, remachó Villanueva.

Sociedad de Tasación también volvió a poner de manifiesto que esta insuficiente producción está incrementando el desequilibrio que ya existía entre oferta y demanda y que alcazaba a finales del pasado año las 600.000 unidades. En este momento, recordó Villanueva haciendo referencia al Banco de España, se producen entre 80.000 y 100.000 viviendas nuevas al año mientras que la formación de nuevos hogares supera los 200.000, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La oferta de vivienda nueva en España no sólo es escasa sino también asimétrica. La producción se concentra en las localizaciones con mayor demanda: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante, que concentran el 43% de la oferta que sale al mercado. A su vez, el 59% de la obra nueva se concentra en 10 provincias, entre ellas se suma Valencia, Islas Baleares, Navarra, Murcia y Cádiz

A pesar de los incrementos de los precios que prevé, Sociedad de Tasación considera que el ciclo inmobiliario podría haber alcanzado un nuevo punto de inflexión, que podría dar paso a un segundo semestre de recuperación y a una incipiente expansión de la actividad inmobiliaria e hipotecaria.

En este sentido, apunta que el mercado inmobiliario español continúa manteniendo gran solidez, con cifras por encima del promedio de la última década, y que el esfuerzo de los hogares para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria se ha reducido y el acceso a la vivienda se está recuperando ligeramente por la relajación de los tipos.