Regular el precio del alquiler beneficia más a las rentas medias y altas que a las bajas

Se mire por donde se mire, regular el precio del alquiler no beneficiaría a las familias más vulnerables, que es para las que, sobre el papel, está pensada la medida que quiere introducir a toda costa Unidas Podemos en la futura Ley de Vivienda. Esa es la principal conclusión a la que llega el estudio “Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes”, elaborado por la escuela de negocio Esade.

La conclusión de los autores del trabajo, Ángel Martínez Jorge y Jorge Galindo, es que da igual que para regular los precios se tome como criterio la renta por sí sola o la tasa de esfuerzo que supone el alquiler sobre la renta para cada zona. El resultado, advierten, es que las rentas más bajas no serían las principales beneficiarias de la medida.

Mediante la fusión de los datos del Atlas de Renta de los Hogares del INE y la base de datos de alquileres del Ministerio de Transportes, los autores han construido una base de datos que indica la renta y el precio de los alquileres a nivel de sección censal, lo que, según aseguran, “permite un análisis especialmente desagregado y rico”. Con la renta y el alquiler de cada sección censal, Martínez y Galindo han construido la tasa de esfuerzo que supone el alquiler sobre la renta para cada zona, para después categorizarlo en tres grupos. La mayoría de zonas “tensionadas” están en Madrid y Barcelona, donde centran su análisis.

Precio

La primera regulación, la que toma como criterio la renta por sí sola, implica según el estudio intervenir en el 25% de las zonas más caras dentro de cada provincia. En Madrid, estas zonas tienen una renta muy superior a la media, de más de 57.000 euros por hogar. En Barcelona, el estudio observa lo mismo. Si en Madrid las zonas caras tenían casi el doble de renta respecto a las zonas “baratas”, en Barcelona las primeras cuentan con una renta un 50% superior a las segundas. En ambos casos, incluso, la renta de las zonas caras está probablemente infraestimada, según advierte el estudio. Las zonas caras en términos de cuota de alquiler coinciden con aquellas con un mayor precio del alquiler por metro cuadrado tanto en Barcelona como en Madrid, aunque no de forma perfecta. La conclusión de los autores es que una intervención en las zonas con mayores precios de Madrid y Barcelona no beneficiaría especialmente a las rentas bajas como es inicialmente el objetivo de la política sino a rentas medias-altas, que son actualmente las que pueden residir en esas zonas.

La segunda regulación que estudia el trabajo de Esade se basa en la tasa de esfuerzo que supone el alquiler sobre la renta para cada zona. Según la ley catalana de alquileres, las zonas tensionadas son aquellas donde los alquileres suponen más de un 30% de la renta. El estudio asegura que las zonas tensionadas de acuerdo con esta definición tienen una renta “sustancialmente inferior respecto al resto de secciones de su provincia”. Tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. Sin embargo, advierten, las zonas consideradas como tensionadas no tienen alquileres especialmente altos respecto al resto de secciones censales. En Madrid, el alquiler medio de las zonas tensionadas apenas supera los 820 euros mensuales, mientras que en las no tensionadas ronda los 770 euros. En Barcelona, el informe aprecia una mayor diferencia de precios, aunque, como en el caso de Madrid, el precio medio de las zonas tensionadas está sesgado por unas pocas secciones censales con precios extraordinariamente altos. El alquiler medio en las zonas tensionadas de Barcelona es de 875 euros. Este segundo análisis muestra, según los autores, que intervenir el mercado en zonas consideradas como tensionadas según la tasa de esfuerzo “aunque inicialmente puede beneficiar a rentas bajas, supone intervenir zonas con precios bastante razonables respecto al resto de zonas de la misma provincia”. De ese modo, añaden, “se intentan afrontar problemas que derivan de una renta muy baja mediante la intervención en segmentos del mercado del alquiler que realmente no están tensionados en vez de usar el sistema fiscal, menos distorsionador, para corregir el problema de renta original”.