Nueva Ley de Vivienda: ¿limitar los alquileres o incentivar?

A cierre de febrero, el Gobierno de coalición sigue sin esclarecer cómo concretará su compromiso de regular los precios de los alquileres y la Ley de Vivienda sigue a debate. Las diferencias entre las distintas sensibilidades del PSOE y de Unidas Podemos dentro del Ejecutivo son evidentes sobre este punto. Mientras la formación morada aboga por que se apruebe el control de precios sobre los alquileres en la futura normativa, los socialistas defienden el modelo portugués, que consiste en establecer únicamenteexenciones de impuestos a los propietarios que alquilen sus pisos por debajo de un determinado precio.

Aunque desde Fotocasa siempre hemos aplaudido cualquier medida que apueste por solucionar la problemática del precio de la vivienda de alquiler, consideramos que pueden existir otras fórmulas más beneficiosas para el mercado que la limitación de precios, que puede llevar a una reducción del parque de viviendas en régimen de alquiler y esto dificultaría, todavía más, el acceso de muchas personas a este bien. En primer lugar, porque muchos particulares, que tienen gran parte de la oferta de vivienda de alquiler del país, podrían apostar por el régimen de venta ante un menor rendimiento del alquiler y ante la inseguridad jurídica que introduciría un control de las rentas.

Asimismo, si se reduce la oferta de vivienda se correría el riesgo de conseguir otro efecto no deseado: un aumento en los precios reales que se pagarían en el mercado al escasear la oferta. La limitación en los precios también conllevaría otros efectos colaterales como una caída de la inversión de los propietarios en la renovación de las viviendas, ya que el potencial de subida de la renta por la mejora de un piso no compensaría el coste de las obras y esto podría llevar al deterioro del parque de viviendas en alquiler en nuestro país.

Además de estos efectos, los mercados de alquiler más tensionados como Barcelona y Madrid ya hace meses que presentan ajustes importantes en los precios. Según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa del mes de enero, el precio en la ciudad de Barcelona cayó un 12% interanual y en Madrid lo hizo en un 10% interanual. Por lo tanto, estamos en un momento en que los precios, después de alcanzar máximos, se están corrigiendo y tendiendo a la baja, sin la necesidad de un control de precios (Madrid no ha tenido ningún límite, mientras que el índice de precios que adoptó la Generalitat catalana en septiembre y que se aplicaba a Barcelona solo afectaba a nuevos contratos y se declaró como meramente informativo por parte del TC). Caídas de precios que también vemos en otras grandes capitales como Bilbao, Málaga, Palma de Mallorca, Sevilla o Las Palmas.

No obstante, para solventar la problemática de la vivienda de alquiler, resulta indispensable que el Gobierno trabaje en un plan de vivienda de alquiler a largo plazo. En lugar de limitar los precios, pensamos que sería más eficaz los incentivos al arrendamiento con desgravaciones fiscales, así como fomentar la vivienda pública, ya que en España el parque público de alquiler se sitúa muy por debajo de la media europea. Así, se hace necesario, a través de la colaboración público-privada, una apuesta para que las administraciones dispongan de sus propios inmuebles y los gestionen a precios asequibles. Esto aseguraría el acceso a la vivienda y garantizaría a las administraciones una herramienta permanente para enfriar el mercado cuando fuese necesario.