Vivienda: ¿frenazo este año y nubarrones en el horizonte?

El tren-bala en el que se había montado el mercado de la vivienda después de la pandemia apunta a un brusco frenazo en los próximos meses, y aunque no parece que vaya a descarrilar, afronta un horizonte en el que también asoman nubarrones. Aunque en el arranque de año mantuvo la dinámica al alza que mostró en 2022, algunas estadísticas de febrero empiezan a poner en evidencia el inicio de la importante corrección que los expertos auguran para este ejercicio. Según datos del Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas se hundió en el segundo mes del año un 13,1% en tasa interanual, mientras que la concesión de hipotecas se desplomó un 24,4%. El INE también ha constatado unretroceso del 6,6%, que se suma al 10,2% de diciembre. Pero el desplome de ventas irá según los expertos a más y puede alcanzar incluso el 30%, aunque los precios parece que aguantarán el tirón.

Los más pesimistas a este respecto son los analistas de CaixaBank Research. Judith Montorial, «lead economist» en el Departamento de Economía Española de esta entidad, estima en su análisis «Sector inmobiliario español: balance 2022 y perspectivas 2023» que las compraventas caerán hasta las 480.000 operaciones este año frente a las cerca de 650.000 del año pasado. Un nivel notablemente inferior al de 2022 pero todavía superior al promedio histórico desde 2007 (460.000). Para Montorial, es previsible que el aumento de los tipos de interés, junto con el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares, siga debilitando la demanda de vivienda.

El diagnóstico de BBVA Research es muy similar al de sus colegas de CaixaBank. En su Observatorio Inmobiliario del primer trimestre del año, este centro de análisis afirma que las transacciones de vivienda se reducirán alrededor del 30% en 2023. «Aunque el ajuste será importante, las ventas se situarán algo por encima de las 500.000, un nivel similar al promedio anual entre 2015-2019», aseguran. Esto se explica, según explica BBVA Research en línea con CaixaBank Research, por el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia. Este conjunto de factores provocarán, según BBVA Research, que la demanda retroceda en los próximos trimestres, «siendo particularmente relevante la reducción en el segmento de segunda residencia y de demanda de extranjeros, influenciada por la desaceleración del crecimiento en las principales países europeos».

Menos acusada, de apenas 50.000, es la caída de transacciones que prevé la compañía de servicios inmobiliarios Solvia. Según sus previsiones, 2023 cerrará con una cifra de operaciones de alrededor de 600.000. En palabras de Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia, «tras un 2022 muy positivo, para 2023 hablaríamos de un periodo de «estabilización». El sector inmobiliario seguirá considerándose un valor refugio para los inversores y, por ello, a pesar de que se prevé un ajuste generalizado, las cifras seguirán siendo superiores a las alcanzadas en los años anteriores a la pandemia». explica.

Precios

En lo que sí coinciden los tres análisis y otros aparecidos recientemente es en que los precios no se van a despeñar. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, calcula que los precios retrocederán un 5%, según explicó semanas atrás en la presentación de las previsiones para este ejercicio de la inmobiliaria Engel&Völkers, que también ha detectado ya cierto retraimiento en el segmento premium en el que se desempeña. BBVA Research recorta la bajada hasta el 3,9% en términos nominales, si bien en reales la deja en el 0,2% por efecto de la inflación. Montorial, por su parte, anticipa que en contexto económico exigente como el que viene, «prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023». Solvia, más optimista también en este aspecto, espera que «la tendencia alcista en el valor de los inmuebles residenciales se estabilice durante este ejercicio, que terminará con una subida de precios de entre el 1,5% y el 2,5%», según explica Ferrer-Bonsoms.

Al evaluar los motivos que llevarían a esta caída tan moderada de los precios que esperan, BBVA Research destaca dos elementos fundamentales: la escasez de oferta y «un crecimiento muy moderado en los años anteriores, sobre todo si se compara con los crecimientos de otras economías».

En la falta de oferta sigue pesando mucho las pocas viviendas nuevas que se están levantando, según asegura BBVA Research. El mayor grado de restricción de la política monetaria, junto con la incertidumbre regulatoria, serán dos de los aspectos que más condicionen la edificación este año, según el servicio de estudios. A ello se suma la escasez de suelo finalista en las zonas de mayor demanda, la inflación en los materiales de construcción y la escasez de mano de obra, como también añade Ferrer-Bonsoms.

Este conjunto de factores han provocado que el número de visados de obra nueva (109.000 viviendas en 2022) fuera el año pasado inferior a la creación neta de hogares (210.000), una situación que ya se observó en 2020 y 2021, según CaixaBank Research. Este centro espera que la reciente moderación en el ritmo de avance de los costes de construcción permita que la construcción se vaya poco a poco recuperando.

Incipientes desequilibrios

El alcance que pueda tener esta corrección del mercado prevista por los analistas es ya una cuestión más difícil de dilucidar. Esta misma semana, el Banco de España, en suInforme de Estabilidad Financiera de Primavera, ponía de relieve que el sector se enfrenta a signos incipientes de desequilibrios por el frenazo en el número de transacciones y del flujo de nuevo crédito hipotecario que se registró en la segunda mitad de 2022. Además, el regulador advierte de que el precio está un 12,6% por encima de los niveles previos a la pandemia y continuaban creciendo, junto al importe mediano de las hipotecas, respecto a la renta disponible de los hogares, algo que el Banco de España viene observando de forma sostenida desde 2014.

Pero a pesar de todo, el Banco de España considera que es «esperable» que a medida que la transmisión del endurecimiento de la política monetaria a las condiciones de financiación, el mercado se modere, lo que podría disipar las actuales señales de desequilibrio.