La recesión inmobiliaria que viene: caída de ventas de un 15% y de precios de un 5%

A pesar de que los precios y las transacciones de viviendas siguen resistiendo en el final de 2022 y el arranque de 2023, Engel&Völkers es también de la opinión de que el cambio de ciclo en el mercado ha llegado. La inmobiliaria considera que tras ocho años de incrementos de precios y ventas, el mercado comienza a mostrar signos de agotamiento. "El dinamismo mostrado en 2022 no podrá mantenerse durante este ejercicio en el actual contexto de incertidumbre. El encarecimiento de la financiación ha provocado que gran parte de los compradores nacionales se mantengan en stand by", ha advertido hoy el presidente de la inmobiliaria para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Maciá, en la presentación del informe de mercado de 2022 y 2023 de la compañía.

A cómo de profunda será esta recesión inmobiliaria le ha puesto cifras el profesor de Economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, que prevé una bajada mínima de transacciones del 15% y una caída en los precios del 5% por el aumento de los tipos de interés para frenar la inflación y la disminución del crédito concedido a las familias para comprar vivienda. Bernardos considera que a pesar de que la crisis bancaria provocada por la quiebra del Silicon Valley Bank (SVB) es una ayuda para el mercado inmobiliario porque puede provocar que el gran motivo de esta recesión, la subida de tipos, se atenúe, no será suficiente para revertir el camino a la recesión que ha emprendido porque el mercado se mueve "a cámara lenta" y la situación de los tipos no va a variar demasiado. Su previsión era que, antes de esta crisis bancaria, el Banco Central Europeo (BCE) seguramente tuviera que modificar su política de tipos en el segundo semestre una vez que se corrigiera la alta inflación. Ahora, ha explicado, lo que ocurrirá probablemente es que "la última gran subida sea la de marzo si no hay una gran sorpresa", lo que dejaría los efectos de los tipos en el mercado inmobiliario casi igual que si se hubiera provocado el recorte más adelante y sin influencia en la decisión de los compradores.

Ajuste heterogéneo

El ajuste que prevén tanto Engel&Völkers como Bernardos no va a ser en todo caso homogéneo en todo el mercado. En vivienda nueva Bernardos no espera caídas. "No habrá problemas para absorber el stock porque a la mayoría de promotores no les queda, lo vendieron prácticamente todo en 2022 y también parte del que tienen para 2023 (60%) y 2024", ha asegurado. "Será como una isla en la que no hay recesión inmobiliaria, sin bajada de ventas y precios", ha añadido.

Tampoco sufrirá tanto el segmento "premium" en el que enfoca su negocio Engel&Völkers. Este mercado "se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos", ha explicado Constanza Maya, responsable de Expansión de la inmobiliaria en España. La mayoría de estas operaciones superan los dos millones de euros y no requieren de financiación bancaria, ha añadido Maya. No obstante, lo que sí han observado desde la compañía es que la situación de incertidumbre económica sí que está afectando a este segmento. "Observamos que desde finales del pasado año se están retrasando las decisiones de compra debido a la actual coyuntura económica y se lanzan ofertas más agresivas por parte de los compradores", según ha descrito la directiva.

Fruto de esta incertidumbre Engel&Völkers ha empezado también ha detectar una reducción de la demanda en el mercado del lujo, pero aún sigue siendo superior en grandes ciudades como Madrid, Valencia, Barcelona y Sevilla, con los extranjeros (40%) tirando con fuerza del mercado.

En lo que se refiere a vivienda usada, Bernardos cree que habrá "diferentes tendencias que van a marcar lo que suceda en cada zona". En su opinión, la demanda de inversión se va a retraer "porque los precios no van para arriba y lo que los inversores buscan es que estén por debajo del mercado". Su percepción es que en el primer semestre de 2023 la oferta y la demanda" van a tener discrepancias entre los precios que se piden [que van a seguir siendo altos] y lo que se está dispuesto a pagar [cada vez menos por las dificultades financieras], lo que va a minorar transacciones". Los precios bajarán en menos medida porque, como ha explicado Bernardos, cuesta mucho que esa discrepancia se traslade a ellos. Como ha recordado, en Estados Unidos, desde enero de 2007 hasta septiembre de 2008, en plena explosión de la burbuja inmobiliaria, el precio de vivienda solo bajó un 2% por esas diferentes percepciones entre compradores y vendedores.

En el mercado del alquiler, Engel&Völkers también ha constatado una importante subida de precios de los ha llevado a máximos históricos, sobre todo en ciudades grandes y zonas costeras debido a la sobrerregulación del mercado, que ha llevado a muchos propietarios a optar por vender. Bernardos cree que el alquiler es un problema mayúsculo en España que los gobiernos no han sabido resolver al poner apenas 5.000 unidades anuales de viviendas sociales para alquilar en los últimos años. Junto al exceso de regulación que ha estrangulado la oferta, el economista ha destacado que factores como el incremento de estudiantes que viven fuera de su ciudad natal o la llegada de trabajadores nuevos han tensionado el mercado y, ahora mismo, la única opción para muchos para vivir en el centro es alquilar una habitación, un tipo de arrendamiento que, en su opinión, se va a convertir en la estrella del mercado.