El Gobierno y sus aliados ya tienen la Ley de Vivienda que querían exhibir de cara a los comicios electorales que vienen en los próximos meses. La norma se había convertido en una de las grandes promesas no sólo del PSOE sino también de sus aliados en el Ejecutivo (Podemos) y de sus apoyos parlamentarios como Bildu o ERC. Pero la cuestión es que lo que para los socialistas y sus colaboradores puede ser un éxito político, para el sector inmobiliario no es más que una medida electoralista que empeorará la situación del mercado del alquiler con menos oferta, precios más altos y menos inversión.

La nueva ley contemplará untope del 3% en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024, mientras que en 2025 se creará un nuevo índice inferior a la evolución del IPC. El acuerdo también incorpora cambios en la definición de "gran tenedor", de modo que las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus realidades, rebajar esta condición de los diez inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los cinco que finalmente se incluirán en la Ley. Así, los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada -definición que pivotará sobre dos condiciones que no tendrán porque cumplirse a la vez-, se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietario, con lo que se pretende evitar la especulación y el acaparamiento de inmuebles de fondos de inversión. En este sentido, la ley recoge que serán regulados y topados todos los alquileres en áreas tensionadas en todos los casos. Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos contratos. Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

Rechazo frontal

La intervención de precios en las denominadas áreas tensionadas no es sólo el punto más polémico de la ley sino el que, según el sector, más daño va a hacer al mercado del alquiler. Francisco Iñareta, portavoz de idealista, ha asegurado que "el Gobierno ha vuelto hoy a mostrar su ceguera al continuar sus políticas coercitivas frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta". Desde esta web inmobiliaria aseguran que las medidas aprobadas hasta ahora no han hecho otra cosa que estrechar el mercado y crear problemas de acceso a los más vulnerables. "Por ejemplo, el límite del 2% a las actualizaciones de los alquileres ha tenido un efecto devastador en el mercado. Es cierto que ha ayudado a las personas que ya estaban de alquiler, pero ha supuesto una enorme complicación para todas aquellas personas que necesitan encontrar una vivienda actualmente", asegura Iñareta. Para sortear este límite, los dueños de nuevos pisos puestos en alquiler han subido las rentas de partida.

En su opinión, con el tope en las áreas tensionadas "la situación solo está abocada a empeorar. Las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado: reducen dramáticamente la oferta disponible y aumentan las tensiones sobre los precios".

En línea con idealista, Fotocasa también ha destacado que "las nuevas modificaciones con respecto al proyecto de ley no parece que estén teniendo en cuenta la realidad actual del mercado, en la que la falta de oferta de vivienda en renta es la principal problemática que está impulsando los precios al alza". Y la ley, tal y como está planteada, la reducirá todavía más, según esta web inmobiliaria. "Las limitaciones al precio del alquiler tanto para pequeños como para grandes propietarios desincentivan a que estos mantengan e introduzcan nuevas viviendas en el mercado, en un momento en el que estamos bajo mínimos de stock de vivienda en renta", advierte.

Fotocasa, echando un vistazo también a lo que ha ocurrido en otros lugares, asegura que "gracias a la experiencia de otras ciudades vecinas europeas como, por ejemplo, Berlín o París, se ha demostrado que este tipo de medidas no son eficaces a largo plazo. O incluso en Cataluña, donde la limitación de las rentas en vigor redujo la oferta de viviendas más asequibles".

Inversores

Ferran Font, portavoz y responsable de Estudios de Pisos.com, añade otro problema que, a su parecer, provocará la ley: el posible retraimiento de la inversión. En su opinión, el hecho de que la aplicación recaiga de forma voluntaria en las comunidades autónomas "generará mucha heterogeneidad a nivel territorial, puesto que ya hay formaciones políticas que han anunciado que no aplicarán esta ley en aquellas comunidades donde gobiernan. Obviamente, estos desequilibrios territoriales derivarán en inestabilidad". La nueva ley, ha dicho, "ya nace generando muchas dudas", no solo en cuanto a su viabilidad, sino también sobre su efectividad real. Unas dudas, advierte Font, que acaban afectando “a la inversión inmobiliaria, que se retrae en escenarios de incertidumbre”.

Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) han advertido han advertido también de que la limitación de los precios de los alquileres es una medida "cortoplacista y contraproducente", que no resuelve el problema de fondo del alquiler en España: la falta de oferta. Asipa cree que la medida provocará que se retire vivienda del mercado y también "contraproducente", pues hará que se encarezca en el medio y largo plazo. "Que España cuente con una Ley de Vivienda era necesario, pero hubiéramos deseado que tuviera más alcance de miras y que hubiera contado con la opinión de todos los involucrados. Aprobarla de forma apresurada y con ruido político e ideológico de fondo, y a las puertas de unas elecciones no parece que sea la mejor forma de hacerlo", ha denunciado la asociación en un comunicado.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) considera que el acuerdo "no contiene ni una sola medida seria y rigurosa para aumentar la oferta de viviendas en alquiler en España, que es el problema fundamental para los inquilinos, que no hay suficiente oferta de viviendas en alquiler", según alerta José Ramón Zurdo, su director general. En su opinión es un acuerdo, que, si llega a convertirse en Ley, "acabará definitivamente con la poca oferta de viviendas en alquiler, porque todas las medidas de este acuerdo están encaminadas a atacar a los propietarios, tanto particulares, como empresas".