¿Qué contrato de alquiler me pueden hacer? Estas son todas las modalidades que existen en España

El alquiler turístico, de temporada o de habitaciones eran modalidades con un uso moderado en el mercado inmobiliario español hasta que la Ley de Vivienda entró en escena. Los topes al alquiler que introdujo la normativa hace algo más de un año despertaron el interés de los propietarios por salir del alquiler habitual hacia otro tipo de contratos que escapasen a esta regulación. De hecho, según una reciente encuesta de Fotocasa, uno de cada cuatro propietarios se plantea retirar su vivienda del alquiler residencial por la Ley de Vivienda. Tanto inquilinos como propietarios deben conocer las modalidades de arrendamiento contempladas en la legislación española para saber en qué situaciones se debe usar cada una con el fin de esquivar ilegalidades y conflictos. Idealista y Fotocasa las detallan.

1. Contrato de alquiler de vivienda habitual

Son aquellos arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los inquilinos. Tienen una duración de un año, ampliaba a cinco si el casero es una persona física o siete años si es una persona jurídica. Esto se aplica a todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, cuando entró en vigor la última reforma de la LAU.

El inquilino podrá cancelar el contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Y en cuanto al precio, puede actualizarse anualmente en base al índice de referencia recogido en el contrato, normalmente el IPC, aunque con la Ley de Vivienda las actualizaciones de alquiler están limitadas a un subida del 3% en 2024.

2. Contrato de alquiler con opción a compra

Regulado por la LAU y el Código Civil, incluye la opción a compra durante la vigencia del contrato o a su finalización, al precio pactado y descontando del precio final todas o gran parte de las cuotas abonadas.

3. Contrato de arrendamiento por habitaciones

Este tipo de arrendamiento no está recogido por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se regula por el Código Civil y, por lo tanto, escapa al tope de la subida de los alquiler introducida por la Ley de Vivienda. El alquiler se realiza sobre un único dormitorio con derecho a usar el resto de zonas comunes de la vivienda. Este tipo de contrato se suele hacer por meses, trimestres, semestres o curso académico. Asimismo, permite cobrar comisión de agencia, un pago que en el alquiler de vivienda habitual debe asumir el casero.

4. Contrato de alquiler temporal

Se diferencia del alquiler de vivienda habitual porque su duración es inferior a un año. Al igual que el alquiler por habitaciones, escapa al tope al alquiler de la Ley de Vivienda y a la prohibición de cobrar comisión de agencia. Está regulado por la LAU y el Código Civil.

5. Contrato de alquiler social

Está destinado al alquiler de viviendas públicas del Estado o de algunas entidades bancarias a personas en riesgo de exclusión. Tiene una duración de dos años, pudiéndose ampliar un año más si los inquilinos continúan en situación de especial necesidad. "Normalmente, son arrendamientos de viviendas regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero con unas características especiales", explica Fotocasa.

6. Contrato de alquiler de local comercial

Está destinado al arrendamiento de locales comerciales, negocios u oficinas. Está regulado por la LAU en su apartado sobre la regulación de alquileres para uso distinto a vivienda, explica Fotocasa. Tiene algunas particularidades, como que la duración mínima es la pactada por las partes o que hay que entregar dos meses de fianza, en vez de uno, añade Idealista por su parte.

7. Contrato de arrendamiento de finca rústica

Esta modalidad conlleva la cesión del uso de propiedades agrícolas, ganaderas o forestales a un arrendatario, quien paga una renta a cambio. Este tipo de acuerdo posibilita al arrendatario explotar la tierra.

8. Contrato de renta antigua

Los contratos de renta antigua son acuerdos de alquiler establecidos entre 1950 y 1985 que ofrecían condiciones muy ventajosas para el inquilino. Estos contratos permitían a los inquilinos ocupar la vivienda de por vida, garantizando así una estabilidad residencial que era difícil de encontrar en otros tipos de contratos de alquiler. Además, los inquilinos tenían la opción de transmitir el derecho de alquiler a sus cónyuges e hijos, asegurando que la familia pudiera seguir viviendo en la misma vivienda incluso después del fallecimiento del titular del contrato. Estos contratos ya no se firman, pero los existentes se mantienen sujetos a ciertas condiciones y con la posibilidad de rescindirlos en determinados casos.

9. Contrato de alquiler vacacional

Es de muy corta duración, de un mes como máximo o poco más, con una finalidad vacacional. No está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por la legislación turística de cada comunidad autónoma.