La guerra de las hipotecas está de vuelta. Desde finales del pasado ejercicio, pero especialmente desde comienzos del actual, las entidades financieras han comenzado a rebajar el precio de sus préstamos para comprar vivienda de forma casi generalizada. Especialmente los de tipo fijo, que se están volviendo a convertir en el reclamo de los bancos para atraer clientes cuando parecían condenadas otra vez al ostracismo.

Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash, asegura que desde el arranque del ejercicio "hemos detectado rebajas en las ofertas a tipo fijo de Coinc, Bankinter, Unicaja, Banco Sabadell, Imagin, MyInvestor, ING, Evo Banco, CaixaBank y Cajamar". Idealista también ha constatado mejoras en los precios de estos productos por parte de Openbank (Santander) e Ibercaja. Entidades como Sabadell (2,8%), BBVA (2,9%) o Evo (2,9%), ofrecen hipotecas fijas a un interés (TIN) inferior al 3% -si bien su TAE, que incluye ese interés más otros gastos que cobra la entidad, superan esa barrera-. Otras como Openbank (3,1%) o Targobank (3,15%) también ofrecen intereses cercanos a esa barrera del 3%.

Se trata, en todo caso, de precios oficiales dado que, en algunos casos, aseguran desde el asesor hipotecario iAhorro, "estamos viendo firmas en fijo al 2,7% y al 2,8%, un TIN muy bueno". Claudia Monge, experta hipotecaria de la compañía de servicios inmobiliarios Casavo, va más allá y asegura que "estamos viendo casos incluso en los que esta tasa se reduce hasta al 2,55% para determinados perfiles, si bien el ajuste generalizado se sitúa entre el 3,3% y el 2,9%".

Motivos

Detrás de este movimiento de las entidades hay, según los analistas, dos motivos: la expectativa de una próxima rebaja de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -aunque ahora se haya enfriado algo- y el objetivo de los bancos de reanimar el alicaído mercado hipotecario, en horas bajas especialmente desde la segunda mitad del pasado ejercicio, como destacan desde el comparador online de productos Kelisto.

Como recuerda Riera, "se prevé que el BCE reducirá sus tipos de interés este año, probablemente en verano. Las entidades financieras, por lo tanto, prevén que les costará menos financiarse y creen que tienen margen para abaratar sus hipotecas fijas y mantener sus ganancias", explica. "Las entidades ha cogido impulso en la bajada de tipos con el fin de atraer nuevos clientes bajando el precio de sus ofertas especialmente en las hipotecas a tipo fijo, viendo cómo algunos bancos están ofreciendo tipos por debajo del 3%", le secunda Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas de Rastreator. Una bajada de tipos, además, mermaría los ingresos de las hipotecas variables de las entidades, que tienen muy presente el largo periodo de tipos negativos que mermó de forma muy notable sus ingresos y les obligó a rescartar las hipotecas fijas.

El interés del sector financiero por reanimar el sector hipotecario está más que justificado. Como recuerdan desde iAhorro, "la hipoteca es la principal fuente de captación de clientes de los bancos, por lo que siempre les interesa mover sus productos para hacerlos atractivos". Riera añade a este respecto que el mercado hipotecario no atraviesa por su mejor momento ya que, como recuerda, "en 2023 se concedieron menos hipotecas que en 2022 y 2021, en gran parte porque las encarecieron tras la subida del euríbor y de los tipos del Banco Central Europeo. Probablemente, al mejorar ahora sus ofertas a tipo fijo (y también a tipo mixto), esperan atraer a más clientes y aumentar la contratación", afirma el experto de HelpMyCash.

Préstamos mixtos

A pesar de la mejora en las condiciones que están ofreciendo las entidades en las hipotecas fijas en las últimas semanas, tanto iAhorro como Casavo coinciden en que los préstamos mixtos han sido los reyes del mercado en los últimos meses. "A pesar de esta mejora en la oferta de tipo fijo respecto a 2023, las hipotecas mixtas siguen siendo las más populares, ya que los clientes quieren aprovechar tasas más bajas en los primeros años", explica Monge. Unas tasas que, según iAhorro, pueden llegar a situarse en algunos casos por debajo del 2%.

La irrupción de estos productos, sin embargo, no ha logrado llevarse por delante a las hipotecas fijas tal y como se pronosticaba hace unos meses. "La razón por la cual las hipotecas fijas no están tan “muertas” como parecían no es otra que la seguridad y certidumbre que continúan ofreciendo en un contexto de constantes fluctuaciones económicas", asegura Monge. "Las hipotecas fijas no están ni mucho menos muertas. El cliente todavía busca activamente hipotecas fijas en parte porque venimos de unas fuertes subidas del euríbor y eso hace, necesariamente, que el consumidor medio reclame más que nunca más seguridad", coinciden en destacar desde Kelisto.

De la fortaleza de las hipotecas fijas da cuenta la última estadística del INE sobre este mercado. A pesar de que en noviembre tocaron su punto más bajo desde hace dos años, siguen representando más de la mitad de los préstamos que se firman para compra de vivienda con el 53,2%. Lejos, eso sí, del máximo que alcanzaron en julio de 2022, cuando llegaron a representar el 77% de los nuevos préstamos que se firmaron aquel mes.

A pesar de que la mejora en las condiciones del mercado hipotecario que se atisba debería ser una buena noticia para los que quieren comprar casa, la realidad es que también entraña complicaciones. Con la perspectiva de una bajada de tipos de interés en un horizonte más o menos cercano pero con la banca apretando también con los tipos fijos, la realidad, como explica Sergio Carbajal, es que a muchos se les hace complicado saber por dónde tirar ahora mismo para elegir una hipoteca. Según un estudio de Rastreator, un 79% de los consultados cree que el estado actual de las hipotecas complica la decisión sobre qué tipo elegir y qué condiciones son las mejores, haciéndolo más confuso.