El precio de la vivienda no da tregua y lleva meses sin parar de crecer. Y aunque, en términos generales, todavía no ha alcanzado los máximos que marcó en 2008, también es cierto que, en el caso del producto nuevo, está empezando a rebasar esas cotas que, para este tipo de inmuebles, alcanzó en 2010; en un cada vez mayor número de comunidades autónomas.

Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, en el primer trimestre del año el precio de la vivienda ya superaba los máximos que alcanzó en 2008, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en Baleares, en un 25%; y en Madrid, en aproximadamente un 3%. En Canarias, Navarra y Cataluña también se acercan a esos niveles pues están menos de un 10% por debajo de sus máximos.

Vivienda nueva

Sin embargo, en el caso de la vivienda nueva, son ya media docena las autonomías en las que los precios nominales -incluyendo aspectos como la inflación- superan el techo que marcaron en 2010 según la estadística oficial trabajada por BBVA Research: Baleares -un 30% ya por encima-, Madrid -19%-, Cataluña -9%-, Navarra -8%- y Canarias -2%-. De media en España, el precio también está ya un 5% por encima como consecuencia de los elevados precios de estas regiones. A menos de un 10% de sus precios máximos están también ya la Comunidad Valenciana, el País Vasco, Andalucía y Galicia.

Detrás del incremento de precios de este tipo de vivienda se encuentra su escasez. Según recoge el informe «Mercado inmobiliario en España, de la contemplación a la solución» de OBS Business School del Grupo Planeta, el año pasado se estima que se formaron 280.000 familias, pero sólo se construyeron 115.000 viviendas.

Y la presión por parte de la demanda, con factores como la relativa fortaleza del mercado laboral, que redunda en mejores rentas en los hogares; la bajada de los costes de financiación y la presión que ejercen los extranjeros; no va a aflojar en los próximos meses. El estudio de OBS calcula que en 2024 los visados de obra nueva pasarán de 110.000 a 115.000. Un aumento mínimo e insuficiente para satisfacer a esta pujante demanda.

Por territorios, en los cinco primeros meses de este año, los visados de vivienda de obra nueva muestran una mejora respecto a los niveles previos a la pandemia en todas las comunidades autónomas salvo en Madrid, Canarias, País Vasco y La Rioja, donde los visados acumulados entre enero y mayo de 2024 fueron inferiores a los del mismo periodo de 2019.

La falta de oferta y la presión de la demanda empujan unos precios que no van a aflojar

Como explica el servicio de estudios de BBVA, la falta de suelo finalista, la escasez de mano de obra, el bajo presupuesto público destinado a la producción de viviendas y la incertidumbre regulatoria condicionan la puesta en marcha de nuevos proyectos.

También el crédito para actividades de construcción e inmobiliarias sigue flaqueando, lo que dificulta la puesta en marcha de nuevos proyectos. En el primer trimestre de 2024 cayó el 5,8% en tasa interanual, hasta suponer el 6,4% del PIB, muy por debajo de la cota del 40% superada en el año 2008. Así, España se ha convertido en uno de los países europeos con menor peso de esta cartera respecto al crédito total ya que supone menos del 10%, lo que representa unos niveles muy parecidos a los de Portugal e Italia, pero que está muy alejados de la media tanto de Alemania como de la propia eurozona, donde alcanzan el 20%.

El desequilibrio tan fuerte entre oferta y demanda provocará que los precios de la vivienda continúen al alza en los próximos meses. BBVA Research calcula un incremento de precios nominales del 5% para este ejercicio y del 4,7% en 2025. En términos reales (descontando la inflación), la subida será del 0,7% y del 1,6%, respectivamente.

CaixaBank Research también ha elevado recientemente hasta el 5% su previsión para este año y hasta el 2,8% la de 2025, frente al 2,5% de su pronóstico previo.

Según el Índice de Sensibilidad Inmobiliaria que elabora la web inmobiliaria idealista, un 40% de las agencias inmobiliarias también espera que los precios sigan al alza.

En el caso de la vivienda nueva, Sociedad de Tasación estima el precio medio de estos inmuebles cerrará 2024 en el entorno de los 3.000 euros el metro cuadrado. Concretamente, su estimación es que lo haga en los 2.979 euros después de incrementarse un 3,8% en tasa interanual. En ciudades como Barcelona (5.262 euros/m2) o Madrid (4.493 euros/m2) estos precios han sido ya ampliamente superados.