El alquiler de temporada se disparó en Barcelona cuando se empezó a intervenir el mercado

No hay evidencia empírica que pueda establecer una relación causa-efecto entre el fuerte incremento del alquiler de temporada en Barcelona y la introducción de diferentes regulaciones de los arrendamientos en Cataluña. Pero la realidad es que en paralelo a la puesta en marcha de estas restricciones, este tipo de alquileres creció en Barcelona al doble de velocidad que en Madrid. Así lo concluye el estudio "El mercado de alquiler en España: alquiler vacacional, de temporada y largo plazo ante la regulación y las dificultades de acceso a vivienda estable" de EsadeEcPol.

El estudio, que analiza hasta qué punto está cambiando el volumen relativo de cada modalidad de alquiler en España en los últimos años, realiza un análisis de la situación a partir de los datos de oferta de los portales inmobiliarios ya que, como reconoce, no existe una sola base de datos unificada con todas las cifras de alquiler clasificadas por tipo o tiempo de estancia (vacacional, de temporada y de largo plazo). No obstante, y gracias, a lo recogido por los portales, Esade considera que es posible "reconstruir de manera descriptiva las tendencias del mercado en el conjunto del país y en las dos ciudades que concentran ahora mismo un 20% de los alquileres totales, Madrid y Barcelona".

Diferente evolución

Esade, a partir de los datos de los portales de alquileres de corto plazo de la base de datos de Airdna (que representan aproximadamente el 85% del mercado) concluye que el mercado de alquiler de temporada ha evolucionado de forma diferenciada en las dos ciudades. Así, el análisis determina que mientras que en Madrid se ha producido un aumento de anuncios de alquiler vacacional después del bajón de la pandemia que la ha llevado en 2023 por encima de los niveles de Barcelona (15.000 ofertas frente a 10.000), la oferta de alquiler de temporada ha subido en los últimos años más en Barcelona (alcanzando 5.000 en 2023) que en Madrid (2.500). Esto implica que mientras en Madrid algo menos de un 23% de las ofertas activas en estas plataformas son alquiler de temporada, en Barcelona rozan el 36%.

Esade añade que, sin poder establecer una causalidad directa debido a la naturaleza de nuestros datos, "sí podemos observar que estas evoluciones y las diferencias resultantes coinciden con la presencia de regulación de alquileres turísticos en Barcelona, que desde 2017 podría haber empujado a la baja la oferta evitando que se recupere, y facilitando su desplazamiento hacia el de temporada", que escapaba a las regulaciones.

A este respecto, el estudio, a partir de una base de datos inédita de Idealista a la que aplica un algoritmo de análisis semántico, ha determinado que la velocidad a la que creció el mercado del alquiler de temporada en Barcelona entre 2019 y 2023 duplicó a la que lo hizo el de Madrid. Así, concluye que estos arrendamientos subieron en la Ciudad Condal del 2,1% del total de anuncios de 2019 al 14,4% en 2023. Es decir, que su peso se ha multiplicado por siete. Mientras, en Madrid, ha pasado del 4% al 10% en el mismo periodo, multiplicándose por 3,5.

En paralelo, Esade concluye que la oferta de alquiler de largo plazo sobre el total de los anuncios ha bajado en ambas ciudades hasta el 84%, pero en Barcelona, añade, "lo ha hecho de manera relativamente más pronunciada", perdiendo 13 puntos porcentuales, frente a los 9,5 de Madrid.

De modo complementario, el estudio observa que la oferta de alquiler de habitaciones en Idealista es similar en términos absolutos en Madrid y en Barcelona, pero en términos relativos "es más frecuente e intensa en Barcelona, y especialmente en los barrios de menor renta de ambas ciudades. En ellos, la oferta de vivienda de alquiler d el largo plazo, la que debería cubrir las necesidades de habitabilidad, aparece como especialmente escasa en comparación", añade.

El análisis determina que no hay evidencia empírica sobre los efectos de limitar el alquiler de temporada

Todo ello sugiere para Esade la "necesidad de considerar con detenimiento los posibles efectos que cualquier regulación adicional pueda tener en desplazar oferta de alojamiento hacia otras formas de alquiler o venta". A este respecto, concluye que los análisis hechos hasta ahora de los efectos de limitar las licencias turísticas sobre los alquileres a largo plazo muestran "unos efectos reducidos en oferta y precios. Los resultados muestran reducciones de los precios de alquileres de larga duración del 2-3% después de dos años de la prohibición de Airbnb, probablemente motivadas por incrementos relativos de la oferta de largo plazo". No obstante, añade, tendría que compensar la caída de oferta detectada por las sucesivas regulaciones, "algo que no parece sencillo".

No hay, en cambio, suficiente evidencia disponible sobre los efectos de limitar el alquiler de temporada, remata Esade.