Tal y como se esperaba, el Consejo de Ministros ha aprobado hoy el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que permite a las comunidades autónomas limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas a las empresas propietarias de más de diez viviendas. El texto, que será tramitado por la vía de urgencia y que el Gobierno pretende enviar al Congreso de los Diputados “antes de fin de año”, según ha explicado en rueda de prensa la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), Raquel Sánchez, seguirá ahora un procedimiento de audiencia pública y de información pública, tras lo cual podrá ser remitido al Consejo de Estado. Sánchez, no obstante, ha afirmado que aunque el Ejecutivo también tratará de tramitar de forma urgente la ley en la Cámara Baja, no espera que esté aprobada hasta el segundo semestre de 2022.

Tras las numerosas críticas que ha recibido el proyecto tanto por parte de los arrendatarios como de los inquilinos, Sánchez se ha esforzado hoy en destacar que la ley “ofrecerá seguridad jurídica”, pasando de ser la vivienda “un bien de mercado” a ser “un derecho” como queda consignado en la Constitución. Lo que pretende la ley, ha explicado, es “combatir las subidas abusivas de los precios” y permitir salir del “laberinto” a aquellos que no pueden pagar su vivienda.

Regulación de precios

La regulación de los alquileres en las áreas con precios tensionados -que empezaría a afectar a los grandes tenedores 18 meses después de la entrada en vigor de la ley, es decir, como mínimo en 2024 como pronto- ha sido el punto más conflictivo en la negociación que han mantenido durante casi un año los socios de gobierno. El texto establece que la declaración de zona tensionada se aplicará en áreas en las que exista “un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado”. La decisión dependerá de las administraciones competentes. Entre las condiciones que pauta la futura ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

La declaración de zona tensionada se aplicará durante tres años, aunque se podrá prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento. No obstante, deben persistir las circunstancias que motivaron la declaración y justificar medidas para revertir la situación. El Gobierno podrá desarrollar un programa específico que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social, como ha explicado Sánchez.

Durante el periodo de vigencia del área tensionada, los precios de los alquileres de los grandes tenedores jurídicos quedarán congelados si se prorrogan los contratos o deberán ajustarse al índice de precios que el Gobierno elaborará y para el que se ha dado un plazo de 18 meses una vez que la ley sea aprobada -se trata, ha recordado Sánchez, de un índice que hay que afinar mucho-. A los pequeños tenedores también se les aplicará la congelación automática de las rentas si prorrogan el contrato en estas áreas, aunque podrán subir el precio hasta un 10% si realizan determinadas mejoras en la vivienda de tipo energético o de accesibilidad o si firman contratos de diez años. Para promover la bajada de los precios de los alquileres, la normativa también concederá beneficios fiscales a los pequeños propietarios, aquellos que posean menos de diez inmuebles residenciales. La bonificación aplicable en el IRPF será de hasta el 90% si el dueño de la vivienda decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato. Para los caseros que alquilen por primera vez un piso en una zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años, la bonificación será del 70%. También se podrá aplicar ese 70% a quienes destinen la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad. Los propietarios que congelen los precios pero hayan acometido obras de rehabilitación podrán aplicarse una bonificación del 60%. Para otros casos, la deducción será del 50%.

La ley establece que los requisitos exigidos deberán cumplirse “en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento”. Las reducciones será aplicables sobre rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en “una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.

Recargo

La ley también permitirá a los ayuntamientos también podrán aplicar un recargo del IBI a la vivienda vacía de hasta el 150%, como contempla la nueva normativa, en un intento de aumentar la oferta de vivienda en el mercado. Si la vivienda lleva más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, el incremento mínimo será del 50%. Si ese periodo se eleva a tres años, el recargo será del 100%. Además, contempla la posibilidad de añadir un recargo del 50% más en el caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

La norma también se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. En caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.