José García-Montalvo, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y uno de los mayores conocedores del sector inmobiliario español, asegura que el mercado de la vivienda se está convirtiendo en «una caldera». «Estamos en una situación de enorme presión. Esto se está convirtiendo en una caldera. ¿Qué está pasando? Que se vende muy rápido y no entra vivienda a la misma velocidad a la que sale», resumió García-Montalvo durante la presentación del informe sobre la situación del sector que presentó ayer la inmobiliaria Tecnocasa.

El análisis de Tecnocasa muestra de forma contundente el brutal desequilibrio que sufre el mercado y la presión que está provocando. Así, asegura que la menguante oferta -que se ha desplomado un 39% en el último año- y la creciente demanda - que ha subido un 9,3%- han llevado a que los días necesarios para vender una vivienda se hayan hundido en los últimos cinco años. Si en 2019 eran necesarios 92, el año pasado cayeron casi un 21%, hasta 73. En ciudades como Madrid, apenas son necesarios 60 días.

Con la economía española creciendo al triple de velocidad que la media europea, al catedrático de la UPF y director de la cátedra de Tecnocasa y la UPF le cuesta pensar que las cosas vayan a cambiar en el mercado de la vivienda a corto o medio plazo y que los precios vayan a aflojar. «Mientras se mantenga el soporte que da la macro, es difícil prever que afloje», advierte García-Montalvo. Además, prosigue el economista, la subida de precios genera «más presión para comprar ante el temor de que todo sea más caro más adelante» en un contexto de falta de oferta, añade. Todo esto, concluye García-Montalvo, calienta aún más la caldera.

Para que los precios bajasen, el experto considera que se necesitaría que la economía se parase. «Pero, ¿queremos ese tipo de soluciones? Seguramente no», dijo García-Montalvo. A su juicio, la receta más factible para mejorar la situación sería aumentar la oferta de vivienda en España y la clave está en «cómo generamos esa nueva oferta», sobre todo en el corto plazo, puesto que «el problema lo tenemos ahora y construir es muy lento», advierte.

"Los factores que tendrían que sustentar una burbuja no se dan"

A pesar de que la caldera esté a elevada temperatura, García-Montalvo también considera que falta "aire" para que se cree una burbuja inmobiliaria. Por la parte del crédito, el experto detalla que mientras que en 2006-2007 el crédito promotor representaba el 43% del PIB, ahora sólo es el 6%. De igual forma, añade que los préstamos hipotecarios ahora se sitúan en el 30% del PIB, 10 puntos por debajo de la media europea y a años luz del 60% que alcanzaron en los años del boom inmobiliario.

García-Montalvo tampoco ve recalentamiento desde el punto de vista de la oferta. Como argumenta, se construyen una media de 115.000 viviendas por los más de 200.000 hogares que se crean mientras que en la época de la burbuja se levantaban 600.000 hogares y se creaban 300.000 y, aún así, los precios se incrementaban por el exceso de crédito, al contrario que ahora, que se elevan por la falta de oferta.

El catedrático de la UPF también ha explicado que es "difícil pensar incluso que pueda haber aire para esta burbuja porque el Banco Central Europeo (BCE) está muy encima de todo, vigilando que no se de crédito que no se pueda devolver". A este respecto, el informe de Tecnocasa asegura que el porcentaje del valor de tasación (loan to value en inglés) que los bancos financian en forma de hipoteca está en el 69%, frente a casi el 80% que representaba en 2008.

Asimismo, según la inmobiliaria, otros indicadores de riesgo también permanecen controlados. Así, el porcentaje de hipotecados con contrato laboral indefinido es del 85%, mientras que la duración media de las hipotecas -a mayor dilatación en el tiempo, más riesgo de impago- está en 27 o 28 años, cuando en 2007 sobrepasaba los 35.

"Los factores que tendrían que sustentar una burbuja no se dan", ha concluido García-Montalvo.