Convertir oficinas en desuso en viviendas, una opción para añadir 93.000 unidades nuevas a la oferta en las grandes ciudades

Es obvio que la falta de oferta es uno de los factores que influyen en la subida casi perenne que sufre el precio de la vivienda en los últimos años. El año pasado se terminaron aproximadamente 85.000 viviendas y se cerró con apenas 132.000 visados de obra nueva, en una tendencia decreciente marcada por los altos tipos de interés y la creación de más de 210.000 hogares anuales, como recordó hace unos días el presidente de la patronal de la construcción (CNC), Pedro Fernández-Alén.

Para poner remedio a esta carestía, el Gobierno ha lanzado un plan con el que pretende movilizar 184.000 viviendas de carácter social en los próximos años mediante la construcción de nuevas unidades y tirando también de las que tiene Sareb, la sociedad pública que gestiona los activos inmobiliarios de los que se desprendió la banca tras la crisis de 2008. Pero hay una alternativa con el potencial de sumar la mitad de esa cantidad a la oferta en las grandes ciudades, la conversión de oficinas en desuso en viviendas. Según un análisis de Atlas Real Estate, esta opción podría sumar 93.000 residencias en las grandes ciudades.

A pesar de que España registra una mayor tasa de presencialidad laboral en comparación con otros países, Atlas asegura que el mercado de oficinas "se halla en una situación de vulnerabilidad" por la evolución del trabajo remoto, los cambios en las preferencias de ubicación empresarial, y la reconfiguración de las dinámicas laborales post-pandemia, los cuales han impactado significativamente en la demanda y valoración de los espacios de oficinas.

Este contexto en el mercado de oficinas, combinado con la intensa falta de vivienda en España, genera la posibilidad de convertir espacios de oficinas en residenciales como una estrategia potencialmente beneficiosa social y económicamente, según afirma Atlas. Pero, como añade el informe, no todos estos activos son susceptibles de conversión.

Análisis

Para determinar el alcance real de la medida, la firma de análisis inmobiliario ha evaluado el mercado de oficinas de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia. Su objetivo ha sido determinar aquellas zonas con mayores caídas de movilidad laboral y, por consiguiente, en las que más se podrían resentir los mercados de oficinas. Madrid y Barcelona son, según sus conclusiones, las áreas metropolitanas más castigadas por esta casuística, con alrededor de un tercio de su "stock" de oficinas localizado en distritos con movilidad laboral menguante. No obstante, no todas las oficinas potencialmente transformables ubicadas en estos distritos son susceptibles de la citada conversión. La experiencia, asegura Atlas, "demuestra que las reconversiones son más satisfactorias en los edificios de mayor edad. Además, el diseño de la planta de los edificios y su disposición estructural presentan condicionantes que solo pueden ser analizados individualmente activo a activo".

Atlas concluye que existe un potencial para crear cerca de 93.000 viviendas nuevas en las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.

El análisis asegura que un 68% de las viviendas potenciales podrían considerarse conversiones favorables y que llevar a cabo estas conversiones aumentaría el "stock" de vivienda disponible en estas áreas metropolitanas un 1,04%. Barcelona y Madrid serían las áreas metropolitanas más favorecidas, con aumentos del stock del 1,35% y 1,3% (29.000 y 62.000 viviendas respectivamente).

Atlas añade que cerca de un tercio de las viviendas potenciales a raíz de la reconversión de oficinas pueden ser consideradas conversiones menos favorables, bien por tratarse de activos con plantas complejas, bien por ser activos modernos. Incluyendo estas viviendas en el total potencial, el stock disponible en las zonas analizadas aumentaría un 1,54%.

En cuanto a la ubicación de estas oficinas, Atlas subraya que, en los casos de Madrid y Barcelona, estarían en zonas periféricas. Como explicaba hace unos días en un encuentro con medios del consejero delegado de Knight Frank España, Humphrey White, el mercado de oficinas en el centro de las grandes ciudades funciona a pleno rendimiento y las opciones de conversión a viviendas prácticamente no existen.