El mercado hipotecario vuelve a las andadas. El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad volvió a hundirse en mayo tras registrar un fuerte repunte en abril por el efecto Semana Santa y bajó un 18,2% interanual, su mayor caída desde noviembre de 2023, hasta los 27.435 contratos, según datos del Instituto Nacional de Estadística. En concreto, las hipotecas sobre viviendas registraron en febrero su primera subida interanual tras doce meses consecutivos a la baja y con el incremento del 28% registrado en abril, el mayor en el cuarto mes del año desde 2010, apuntaban al inicio de un cambio de tendencia que no termina de llegar.

Este año, la Semana Santa, un periodo en el que la actividad se pausa por los días festivos, ha caído en marzo, mes que registró un importante hundimiento frente a 2023. En cambio, en abril la firma se disparó en comparación con el mismo periodo del año pasado, cuando Semana Santa tuvo lugar en abril. De ahí los mayores hundimientos en marzo y picos en abril. El efecto de los diferentes calendarios festivos también se ha extendido a la firma de hipotecas en mayo, pero hay otros muchos factores a tener en cuenta.

"Los datos reflejan una caída interanual fruto fundamentalmente de la diferente estacionalidad de la Semana Santa, así como de una ralentización en la inscripción de hipotecas durante el mes de mayo debido a actualizaciones en los sistemas informáticos registrales. De todas formas, se mantienen las fuerzas contrapuestas de apetito crediticio por parte de los bancos (que debería empujar la demanda hacia arriba) y la continua disminución de la oferta de inmuebles en venta (que reduce el volumen de transacciones)", señala Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

"Estas variaciones tan significativas son fruto de la comparación con épocas de festividad diferentes a las habituales, por lo que se producen desajustes en la actividad. Sin embargo, la tendencia de disminución en la firma de hipotecas es una realidad desde que los tipos de interés comenzaron a subir en 2022 junto al euríbor. También existe un factor de incertidumbre económica que mantiene paralizado al 19% del potencial comprador de vivienda a la espera de que haya una posible reducción de tasas en el futuro. Así como el abultado incremento del precio de la vivienda, que puede llegar a desincentivar a los compradores", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Fotocasa destaca que es la primera vez en 2024 que el dato mensual no supera la barrera de las 30.000 concesiones y "se vislumbra una trayectoria de vuelta a la normalidad tras los años de boom de actividad". Así, entre enero y mayo las hipotecas para comprar vivienda se redujeron un 4,5%. Pese a ello, Fotocasa considera que este número de firmas hipotecarias es positivo en un contexto de altos tipos de interés y con un euríbor -al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España- que todavía se resiste a volver a niveles por debajo del 3%, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas. Pese a ello, el miércoles el euríbor alcanzó su cota más baja en lo que va de año, 3,503%.

En este sentido, el tipo de interés medio al que se concedieron esos préstamos se situó en el 3,25%, el más bajo desde agosto de 2023, y más de la mitad, el 55,4%, eligieron un tipo fijo, en tanto que el 44,6% restante optó por un interés variable. Con ello, el importe medio de esas hipotecas para vivienda disminuyó un 0,3% y se situó en 141.457 euros, añade el INE.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 17,7% en mayo en comparación interanual. Las novaciones (o modificaciones pactadas con la misma entidad financiera) disminuyeron un 0,2%, en tanto que las subrogaciones al deudor (cambia el titular) bajaron un 78,1%, y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) se redujeron un 82,6%. El 74,1% de las 10.255 hipotecas con cambios en sus condiciones se debió a modificaciones en los tipos de interés, explica la nota.

Por comunidades autónomas, los mayores descensos en sus tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en mayo fueron Principado de Asturias (del 33,3%); Cantabria (32%) y Comunidad de Madrid (27,8%). En cambio, las caídas más moderadas se produjeron en País Vasco (2,4%), Navarra (4,5%) y Castilla-La Mancha (6,5%).

Previsiones para 2024

“La desescalada en los tipos por parte del BCE ya ha comenzado en junio, por lo que a partir de ahora comenzaremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La demanda de compra y con ella las solicitudes de préstamo volverán al mercado con fuerza en la última etapa del año. Sin embargo, el dinamismo del mercado inmobiliario dependerá de si la institución monetaria vuelve a bajar tipos o los mantiene hasta 2025", argumenta María Matos.

Además, Fotocasa prevé que 2024 será un año que irá de menos a más, estimulado por la guerra hipotecaria. "Ahora que el euríbor ya lleva estabilizado unos meses, veremos las primeras rebajas para los hipotecados variables. Ese momento, será una buena señal para los compradores que llevan tiempo esperando a que las condiciones hipotecarias se reduzcan. Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario. Aun así, veremos cómo las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado", concluye la directora de Estudios de Fotocasa.