El Banco de España ha analizado de forma prolija el estado del mercado de la vivienda en España en el Informe Anual de 2023 que ha publicado hoy martes y una de las conclusiones a las que ha llegado es que las medidas intervencionistas adoptadas por el Gobierno para intentar dar solución a los problemas de acceso a la vivienda, lejos de dar solución al problema, pueden terminar por agravarlo.

El supervisor financiero expone que la combinación de elevadas presiones por el lado de la demanda y de una cierta rigidez relativa por el lado de la oferta -tanto en el segmento de compraventa como en el de alquiler- está generando problemas de acceso a la vivienda. Estos problemas, matiza, "se concentran en los colectivos con menor renta, entre los que se incluyen los jóvenes y la nueva población residente de origen extranjero".

Los efectos sociales y económicos adversos de esta situación, prosigue el Banco de España, "justifican la adopción de medidas de política económica dirigidas a corregirlos". Entre las decisiones adoptadas figura la protección a inquilinos, la protección de hogares hipotecados, los controles sobre los precios del alquiler, el apoyo fiscal a la demanda y los avales para la compra de vivienda de los jóvenes.

De todas ellas hace el Banco de España un escrutinio para analizar sus efectos. Y en todas ellas encuentra puntos débiles significativos.

En lo que a la protección de los inquilinos se refiere, el informe asegura que las medidas adoptadas "habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y, de acuerdo con la literatura económica, contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler". No obstante, añade, la literatura internacional "también apunta a que algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos". En particular, detalla que como resultado de la mayor protección para los inquilinos más vulnerables, "se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler -por una mayor prima de riesgo- o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares vulnerables".

Tope al alquiler

Respecto a la medida estrella de la Ley de Vivienda, los controles sobre los precios del alquiler, el Banco de España advierte de que "su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda". Por un lado, explica, "las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones". Por otro lado, añade, la literatura económica ha documentado a escala internacional "la aparición de efectos adversos, que podrían ser especialmente relevantes en caso de que no se apliquen medidas estructurales que aumenten la oferta de vivienda". Entre los posibles efectos identificados a nivel empírico, el organismo destaca una contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (por ejemplo, al alquiler de temporada, que según el Banco de España, se ha disparado ya a las 340.000 unidades; o a la vivienda turística) y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento.

La fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría, además, generar "efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta", añade. En particular, la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran los hogares con menores ingresos.

El organismo considera que las medidas de apoyo fiscal se acaban trasladando al precio

Tampoco considera el Banco de España que el apoyo fiscal aprobado por algunas administraciones para los compradores sea una medida muy acertada dado que, según advierte, "en un contexto de oferta rígida y de mercados tensionados podría contribuir a un incremento adicional de los precios de venta y alquiler".

De los avales para la compra de vivienda a jóvenes desplegados por algunas comunidades autónomas y aprobados también por el Gobierno, el Banco de España dice que este tipo de políticas tienen dos condicionantes que pueden limitar su efectividad. En primer lugar, como en el caso del apoyo fiscal, considera que estas políticas de apoyo a la demanda de vivienda en propiedad suelen generar un aumento de los precios de compraventa. Y en segundo lugar, añade que la evidencia sobre las distribuciones de renta, activos brutos y localización de los hogares jóvenes españoles indica que el colectivo que potencialmente podría verse beneficiado por este tipo de medidas en las áreas tensionadas es modesto. A su juicio, "una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes.

En cuanto a la protección de los hogares hipotecados, asegura que las medidas han tenido un limitado alcance, aunque también lo justifica en el hecho de la prudencia en la asignación del crédito hipotecario en la última década y la mejora del empleo y de la actividad económica".

En términos generales, el Banco de España considera que los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta -jóvenes y población inmigrante- y en determinadas zonas geográficas -urbanas y turísticas-, lo que justifica la toma de medidas políticas.

No obstante, advierte de que la magnitud del problema diagnosticado "hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda". Al mismo tiempo, el organismo añade que el diseño de las políticas públicas "debiera evitar que algunas actuaciones cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo". En este sentido, añade que "sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social". Además, concluye, "estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte".