Radiografía del alquiler: menos pisos, más caros y hasta un 50% de los ingresos para la renta

El mercado del alquilerse está recalentando poco a poco. Después de que sus precios sufriesen un vertiginoso incremento los años previos a la pandemia, su crecimiento se frenó en seco con el parón de la actividad y de la demanda que trajo el coronavirus. En abril del año pasado, incluso, registró su caída más abultada en cinco años, según los datos que manejan tanto idealista como Fotocasa. Pero desde el verano pasado, las cosas han cambiado. Lo que caracteriza ahora mismo al mercado es que hay menos pisos disponibles para alquilar, son más caros y, en consecuencia, absorben más ingresos para el pago de la renta, lo que coloca en una situación delicada a las familias con menos ingresos.

En cuanto a la oferta, tanto idealista como Fotocasa han detectado cómo se ha reducido de forma significativa en los últimos meses. Idealista calcula que en el primer trimestre del año, el «stock» de vivienda disponible para alquilar se ha desplomado un 37%, con derrumbes tan importantes como los sufridos por las ciudades de Barcelona (58%) o Tarragona (-47%). Ambas, urbes catalanas en las que desde el mes de septiembre de 2020 se aplica un control de este mercado que, según todos los análisis, ha recortado la oferta de alquiler. Aunque lo cierto es que en ciudades como Sevilla y Málaga (-50%) o Las Palmas (49%) y Valencia (47%) no existe límite de precios alguno y el desplome de la oferta también es muy acusado.

Oferta a la baja

¿Qué ha pasado para que el número de viviendas disponible para alquilar se haya caído a plomo? Para empezar, que el punto de partida este año era muy alto. Durante la pandemia, la oferta se disparó exponencialmente. Servihabitat calcula que en 2020 lo hizo un 50%, mientras que idealista lo eleva hasta el 78%, lo que llevó al hundimiento de precios. Entre los motivos que provocaron este aumentó están las restricciones para contener la propagación del coronavirus, que redujeron entonces el alquiler turístico en España al mínimo, lo que desplazó un gran número de estos alojamientos hacia el arrendamiento a largo plazo. Además, los confinamientos y la generalización del teletrabajo redujeron la demanda en el centro de las grandes ciudades. A ello se sumó, según el análisis que hizo entonces idealista, la paralización en la toma de decisiones de la demanda ante la incertidumbre sanitaria y económica que se vivía por el coronavirus.

Pero ahora, esos condicionantes que dispararon la oferta se han dado la vuelta para hundirla. Con el anuncio el pasado año de la vuelta a las universidades, el fin de muchos de los Erte puestos en marcha por las empresas para combatir los efectos de la covid, la vuelta del turismo y de los pisos turísticos y con el teletrabajo convertido en una herramienta híbrida en franco retroceso, la oferta para alquiler ha caído.

Esta reducción de oferta ha provocado que los precios se hayan ido poco a poco incrementando. En abril, la renta media subió un 1,2% en términos mensuales y un 2,2% en trimestrales, según los datos de idealista. En comparativa anual, Fotocasa eleva el incremento hasta el 4,7%, con aumentos tan notables como los de Alicante (21,7%), Segovia (19,5%), Barcelona (18%) y Málaga (15%). El resultado de esta subida es que los precios han tocado máximos en 18 capitales de provincia españolas: Vitoria, Alicante, Ávila, Cádiz, Castellón, Cuenca, Pontevedra, Salamanca, Santander, Segovia, Tarragona, Valencia y Zamora. Otras seis capitales (Zaragoza, Murcia, La Coruña, Cáceres, Burgos y Badajoz), están también casi en precios récord ya que se quedaron apenas un testimonial 0,02% por debajo de esas marcas, según idealista.

Como consecuencia de este incremento de precios, las familias tienen que destinar cada vez más ingresos al pago de la renta mensual del alquiler. El porcentaje de las ganancias del hogar necesario para afrontar el alquiler de una vivienda se ha incrementado en el último año en todas las provincias con la única excepción de Málaga. Según otro análisis de idealista, que cruza los datos de los precios del alquiler en marzo de 2022 y la estimación de ingresos en esa misma fecha, la ciudad de Barcelona exigiría el 47,6% de los ingresos para el pago de la renta. De hecho, la capital catalana es la ciudad en la que más ha crecido el esfuerzo necesario para alquilar, ya que ha pasado del 33,2% en marzo de 2021 al 47,6% en el mismo mes de este año. Por detrás se sitúan Segovia, que ha pasado del 27,8% al 33,9%; Palma (del 22% al 27%), Huelva (del 27,4% al 32,2%), Valencia (del 26,2% al 30,8%) y Madrid (33,2% al 37,8%).

El incremento de los precios está provocando que cada vez sea mayor el número de familias que destina más dinero del aconsejado para sufragar su alquiler.Los expertos recomiendan que no se destine más de un 30% de los ingresos al pago de la renta. Sin embargo, el estudio «La vivienda en alquiler en España» realizado por CC OO, asegura que tres millones de inquilinos (el 41%) dedican más del 30% de sus ingresos al alquiler. Un esfuerzo según el sindicato «excesivo que supera el máximo razonable según los criterios de solvencia y capacidad de pago». De esta cantidad, 1,4 millones de inquilinos destinan más del 50%, «un esfuerzo insostenible que dificulta seriamente poder cubrir el resto de necesidades vitales», advierte Comisiones.

Según el análisis llevado a cabo por el sindicato, en el País Vasco (65%), Canarias (60%), Madrid (56%) y Asturias (53%) la mayoría de los inquilinos soporta un esfuerzo excesivo para pagar el alquiler. En Cataluña (39%), Andalucía (40%) y Baleares (41%) el porcentaje de población que realiza un sobreesfuerzo es similar a la media de España. En Extremadura (16%), Castilla y León (17%), Cantabria (20%), Aragón (21%) y Murcia (24%) es donde un menor porcentaje de inquilino soportan un esfuerzo excesivo, concluye el documento.

Otro estudio de Fotocasa e Infojobs asegura, sin embargo, que los españoles dedican, de media, el 40% de su sueldo bruto al pago del alquiler.

Para solucionar los problemas de oferta de vivienda en alquiler cada vez más acuciantes que afectan a España, los expertos consideran que es necesario que, en lugar de tomar medidas intervencionistas como las propuestas en la Ley de Vivienda, las administraciones den seguridad jurídica para permitir que el mercado crezca. Según cálculos de Savills Aguirre Newman,hasta 2030 harían falta unos dos millones viviendas adicionales en el mercado de alquilerpara satisfacer la demanda que no se lograrán sin apoyo de la iniciativa privada. Porque la pública lleva sus tiempos. El Gobierno ha lanzado un plan para construir 100.000 viviendas para alquiler social en los próximos años. Una cifra, en todo caso, insuficiente.

La iniciativa privada se está moviendo, sobre todo, al ritmo que marca el «build to rent». Tanto promotoras, como fondos y administraciones públicas han anunciado nuevos proyectos y se estima que se construyan más de 80.000 o 90.000 viviendas en régimen de «build to rent» hasta 2028, según estimaciones de Solvia. El año pasado, la inversión en este producto destinado al alquiler alcanzó los 2.100 millones de euros, según Activum Real Estate Consulting.