Esta es la fórmula definitiva para saber si una vivienda en venta está cara o barata

Por la ubicación, antigüedad, estado de la vivienda y precio de otros pisos similares es posible intuir si el precio de venta de una vivienda es caro o barato, aunque sin ningún tipo de certeza. Sin embargo, existe una fórmula muy sencilla que pone fin a las dudas. Basta con conocer el precio del alquiler o el de venta para averiguar si comprar ese piso es más caro de lo normal y por lo tanto sale más a cuenta alquilarlo, o si en cambio su precio de venta es una ganga y es momento de comprar. Bakinter explica los métodos que le permitirán despejar esta incógnita y recopila una tabla de equivalencias entre distintos precios de alquiler y de compra para comprobar de un vistazo si la vivienda de nuestros sueños tiene un precio por las nubes o se acerca a la realidad terrenal.

Métodos para calcular los precios de venta y alquiler de una vivienda

Con estos dos ratios sobre el precio del alquiler y el precio de venta podrá averiguar el precio de venta es caro o barato, y si por lo tanto compensa más comprar o alquilar.

Por un lado está la rentabilidad neta por alquiler, que es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que cuesta una vivienda en alquiler entre su teórico precio de venta. Por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%.

Haciendo la operación inversa, es decir, dividiendo el precio de venta entre el precio del alquiler, se obtiene el PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, lo que es lo mismo, al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

Tabla para saber si un piso es caro o barato

Al conocer el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, solo es necesario conocer el precio del alquiler o el de venta para calcular la otra variable que falte. Para hacerlo más fácil, Bankinter ha elaborado una tabla en las que se relaciona el precio del alquiler con el precio que debería tener la vivienda. Los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad bruta del 3,7% del segundo trimestre de 2021 (PER 27,0 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 324 meses.

Por ejemplo, si una vivienda se alquila por 1.500 euros al mes y multiplica ese precio de alquiler mensual por 324 meses obtendría que el precio de venta debería rondar los 486.000 euros en las condiciones actuales. Sin embargo, si el precio por el que se vende es de 550.000 euros, es evidente que está caro. Del mismo modo, si tiene en mente una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 324 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 833 euros mensuales. Si está por debajo de ese umbral es económica y si está por encima el alquiler es caro.

Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si se encuentra ante una vivienda o zona en la que se puede vivir del alquiler o comprando. Bankinter explica que si tiene la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que le interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 324 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, una vivienda cuyo precio de venta es de 400.000 y que en alquiler cuesta 1.000 euros al mes, es decir, 12.000 al año. Al calcular el PER de la vivienda (dividiendo 400.000 entre 12.000), el resultado es 33. Este número está por encima de la media española, que actualmente es 27,0 veces. Por lo tanto, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

Por lo que, en definitiva, “cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (27,0 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler”, explica Bankinter.

Este sencillo método sirve para hacer un cálculo aproximado que se puede acercar mucho más a la realidad si se tienen en cuenta otros factores como que hay ubicaciones más costosas que otras, como la zona de Chamberí o barrio de en Madrid, mientras que otras como Aluche o Vallecas son más económicas. Además, si la casa es de mayor calidad y está en muy buen estado es normal que el precio de venta sea mayor. Por estos motivos, es habitual que sea más accesible alquilar mejores casas que comprarlas, ya que su PER es más alto.