Comprar una vivienda de obra nueva en Málaga supone un desembolso de medio millón de euros. Por lo tanto, una familia debería tener ahorrado 100.000 euros como mínimo para poder acceder a una hipoteca de un piso de nueva construcción. Esto es, cuatro veces más (24.042 euros) que el salario bruto que gana un andaluz medio al año, según la «Encuesta de Estructural Salarial 2022» del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, los precios no paran de subir. La obra nueva plurifamiliar se ha situado este año un cinco por ciento por encima de los niveles de 2023, rompiendo la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado –el doble que Andalucía (2.176 euros por metro cuadrado)– y alcanzando un precio medio de 542.200 euros.

Así se desprende del informe «Visión 2024» que elabora la consultora Savills. En el segmento de las casas unifamiliares, el precio medio de obra nueva se dispara a los 804.667 euros de media. Aunque la superficie media de estas viviendas ha aumentado, el precio por metro cuadrado ha disminuido un nueve por ciento, situándose en 3.196 euros por metro cuadrado.

A pesar de que la oferta de nuevas viviendas ha crecido un 15% este año, la demanda se mantiene fuerte, con un 63% de las viviendas plurifamiliares y un 55% de las unifamiliares ya vendidas. De hecho, según los datos del Ministerio de Vivienda, la provincia de Málaga se sitúa en el tercer puesto del ranking español por el valor de las transacciones realizadas en el último año (10.327 millones de euros) y en el quinto por operaciones de compraventa. Esto quiere decir que, aunque se venden menos viviendas, el valor de estas es mayor. En otras palabras, menos viviendas en el mercado a un precio superior a la media española.

Asimismo, Málaga es una de las ciudades españolas en las que más personas compran una vivienda sin hipoteca. Según los datos del INE, de los 34.251 inmuebles que se vendieron en 2023, el 40% (14.511) se realizó sin un préstamo hipotecario. Las provincias en las que la proporción de compras financiadas es mayor –como Madrid, Barcelona, País Vasco y Sevilla– tienen más probabilidades de ver disminuir los precios de compra que otras como Alicante, Málaga o Valencia, las tres ciudades donde más personas compran un piso a tocateja. Además, el incremento de compradores extranjeros –con un poder adquisitivo más alto– es otro de los factores que hacen incrementar el precio de la vivienda. Durante el segundo trimestre de este año, la compra de vivienda por parte de extranjeros se ha incrementado un 30,8% en Málaga, lo que ha provocado que en este mismo periodo el precio por metro cuadrado se incrementara un siete por ciento.

Por otra parte, la limitada disponibilidad de suelo sigue siendo un desafío para el desarrollo de nuevas viviendas en Málaga. Según José Luis Sanz, associate director de Savills, entre las posibles soluciones se encuentra la «potenciación de sectores de suelo en el área metropolitana donde serían posible nuevos proyectos para acceder a vivienda a precios más ajustados». En concreto se refiere a sectores como «Rebanadillas, Manceras oeste, Vega los Mártires, Lagar de Oliveros o Soliva oeste», lo que pondría aproximadamente en el mercado unas 8.800 viviendas asequibles (VPO).

Al respecto, la falta de vivienda asequible en un mercado en el que de por sí no cubre la demanda de vivienda libre multiplica el efecto de subida de precios en Málaga y la provincia. A pesar de los esfuerzos por desarrollar obra nueva asequible, la oferta sigue siendo insuficiente en comparación con la demanda. Durante los últimos diez años, Málaga y su área metropolitana ha contado con una oferta de vivienda de obra nueva en mercado de entre 3.000 y 4.000 nuevas unidades anuales. Según Savills, para alinear la oferta de nueva vivienda con la previsión de creación de nuevos hogares sería necesario mantener en el mercado en torno a 7.500 unidades al año. Para además recuperar el déficit acumulado de vivienda en los últimos años, sería necesario producir anualmente en torno a 12.000 unidades de obra nueva en la ciudad y su área metropolitana durante los próximos cinco años, entre vivienda libre y VPO.