Soy nudo propietario: ¿puedo obligar a vender el usufructo?

Venta de la nuda propiedad. Esta es una modalidad que utilizan cada vez más personas mayores para obtener recursos económicos mientras mantienen el uso y disfrute de su casa hasta que fallezcan. El nudo propietario es el que tiene el inmueble en propiedad, mientras que el usufructuario es el que tendrá derecho a usarlo y disfrutarlo sin ser el propietario, y será este mismo también quién podrá decidir si habitar en este o alquilarlo. Pero, ¿qué ocurre si el nudo propietario quiere vender su piso? ¿Pueden obligar al usufructuario a vender?

El derecho del usufructuario suele terminarse cuando este fallezca o cuando finalice el plazo que se había estipulado en el contrato entre ambas partes. Una vez el derecho quede extinguido, el titular de la vivienda –nudo propietario– podrá recuperar la vivienda y decidir si quiere habitarla, alquilarla o incluso venderla. "Se trata de un derecho que puede constituirse por testamento, contrato o por una donación", explica el portal inmobiliario Fotocasa.

No se puede obligar a vender el usufructo de una vivienda, siempre y cuando no exista un acuerdo entre las partes o una resolución judicial que lo exija. Este derecho está protegido por ley y no podrá ser eliminado por parte del nudo propietario de forma unilateral, por lo que, este último no podrá obligar a vender o donar el usufructo de manera forzosa.

El usufructo de una vivienda podrá revertirse cuando finalice el contrato que da derecho al uso y disfrute de la vivienda. Además, el portal inmobiliario comparte las situaciones en las que podrá extinguirse este derecho:

• Fallecimiento del usufructuario: el titular de la vivienda recupera su plena posesión.
• Cumplimiento del plazo del contrato: si el usufructo se estableció por un plazo determinado, cuando este venza, el contrato se dará por finalizado.
• Renuncia del usufructuario: aquella persona que tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda podrá renunciar al usufructo y devolverle este derecho al nudo propietario.
• Por resolución judicial: un juez podrá extinguir el usufructo si no se han respetado las obligaciones como el mantenimiento o los derechos del propietario.
• Por venta o donación voluntaria del usufructuario: aquella persona que tiene derecho a usar y disfrutar de la vivienda puede decidir donar o vender el usufructo. En el caso de que el usufructuario opte por realizar la donación del inmueble, este deberá hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. No obstante, si quiere vender este derecho deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por los beneficios obtenidos en la transmisión del usufructo; así como la plusvalía municipal que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos y que variará en función del municipio en el que se encuentre la vivienda.