La caldera en que se ha convertido el mercado inmobiliario coge más temperatura. El precio de la vivienda se encareció de media un 8,4% en 2024, la tasa más alta desde 2007, año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria y cuando comenzó la serie de esta estadística. De este modo, encadena once años al alza una vez que superó el bache que sufrió entre 2008 y 2013 por la Gran Recesión, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por tipologías, el precio de la vivienda de segunda mano subió un 8% de media el pasado ejercicio, su mayor incremento desde 2007, mientras que el precio de la vivienda nueva lo hizo un 10,9% e igualmente no aumentaba tanto desde 2007.

En 2024, el precio de la vivienda se fue incrementando cada vez más a medida que avanzaba el curso: se encareció un 6,3% interanual en el primer trimestre, un 7,8% en el segundo, un 8,1% en el tercero y un 11,3% en el cuarto.

Los sucesivos incrementos han llevado ya a que el precio de la vivienda se sitúe en niveles de la burbuja inmobiliaria, según diversas estadísticas. Según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, que sirven de fuente para las publicaciones del INE, el precio medio de la vivienda alcanzó en España en el cuarto trimestre de 2024 los 2.164 euros el metro cuadrado, lo que supone un aumento del 2,4% respecto al trimestre precedente y un nuevo máximo histórico.

El precio de la nueva se disparó a 3.028 euros de media por metro cuadrado, un récord histórico que supera incluso en un 4% los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando el metro cuadrado costaba 2.905 euros, según el último análisis realizado por Sociedad de Tasación.

Los precios de la vivienda se están viendo tensionados por la escasez de oferta -apenas se construyen 100.000 viviendas cuando la creación de hogares supera los 200.000- y una creciente presión de la demanda provocada por el crecimiento de la población y las sucesivas rebajas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que están llevando al mercado a muchos compradores que estaban a la espera de una financiación más barata.

Burbuja... pero sólo de precios

A pesar de esta burbuja de precios que vive la vivienda, lo cierto es que el Banco de España no aprecia por ahora signos de que haya un burbuja global en el sector. La entidad que dirige José Luis Escrivá sitúa la tasa de esfuerzo teórico anual en carga hipotecaria en el 35,3% de los ingresos de una familia, frente al 36,8% de finales de 2023 y al 53,7% de 2008. Este indicador es uno de los más empleados y fiables para anticipar un posible riesgo de burbuja inmobiliaria.

Junto a la tasa de esfuerzo, hay otros dos indicadores que abonan que la situación es diferente a la vivida a finales de la primera década del siglo. El primero es el porcentaje de financiación que conceden de media los bancos a través de hipotecas respecto a lo tasado, el denominado en inglés «loan to value» (LTV). Este porcentaje se sitúa aproximadamente en el 61,5%, según datos del supervisor financiero. Además, el porcentaje de préstamos que superan el 80% del valor de tasación no superan el 7%.

Los préstamos superiores al 80% de LTV estuvieron en el germen del «crack» financiero de Wall Street que devino después en una profunda crisis económica mundial de la que todavía quedan cicatrices. El destape en Estados Unidos de miles de hipotecas imposibles de pagar por las facilidades dadas por la banca para concederlas a clientes poco solventes dejó a las entidades con un problema de morosidad que los reguladores atajaron por la vía del «loan to value» al 80%. Cuando llegó la crisis, las autoridades regulatorias entendieron que lo adecuado era fijarlo en ese porcentaje para evitar otra cascada de morosidad que pusieran en apuros al sistema financiero. Así, de casi un 18% de préstamos que superaban este límite en el año 2006 se pasó a poco más del 10% en 2009, aunque luego el porcentaje volvió a subir en 2013 para después iniciar una senda descendente que ahora se ha agudizado hasta rondar mínimos de las últimas dos décadas.

Hay un tercer elemento que, para los expertos, introduce estabilidad en el sector: las hipotecas a tipo fijo. A pesar de las bajadas que ha experimentado el euríbor en los últimos meses, los nuevos hipotecados se han decantado de forma mayoritaria por préstamos a tipo fijo para evitar posibles sobresaltos ante futuras subidas de tipos, lo que, sobre el papel, reduce los riesgos de impagos. A este respecto, y según el último Informe de la situación financiera de los hogares y las familias del Banco de España, las hipotecas fijas representaron el 62% del total de las firmadas en el segundo semestre de 2024 (hasta noviembre), frente al 44% en el mismo período de 2023. En las mixtas y en las variables esta proporción fue del 28% y del 10%, respectivamente, frente al 40% y al 16% registrados un año antes.