El índice para limitar el precio del alquiler entra en vigor: a quién afecta, excepciones, vigencia y otras claves

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este viernes el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como tensionadas. Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que hayan sido declaradas zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha solicitado ha sido Cataluña, donde se aplicará a 140 municipios de la comunidad. El tope entrará en vigor este sábado.

¿En qué consiste?

Este es un sistema de rangos de precios que, para una misma vivienda, establece una renta máxima y mínima a partir de una serie de características del inmueble. Además, es un sistema homogéneo para toda España, de base tributaria y que se actualizará anualmente con la última declaración a la renta disponible del propietario del inmueble. Para este año, utiliza la declaración de 2022.

¿Quién está obligado a cumplirlo?

El índice de precios de referencia es de obligado cumplimiento para los grandes tenedores --personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma-- y para los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años y se encuentren en zonas que hayan sido declaradas como tensionadas.

En el resto de los casos, el índice solo funcionará de referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler, ya que, en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler "estará referenciado al contrato anterior", es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitada al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario.

¿Cuándo puede subir el precio?

No obstante, el precio podrá incrementarse si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como se recoge en la Ley de Vivienda.

Vigencia de tres años y no se aplicará ni a País Vasco ni a Navarra

La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada, una vez publicada de manera oficial.

No obstante, esta declaración se podrá prorrogar anualmente una vez hayan transcurrido los tres años, pero siempre y cuando "subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración", según se explica en la Ley de Vivienda.

Por otro lado, ni País Vasco ni Navarra podrán optar por el momento a este sistema, ya que son comunidades con regímenes fiscales distintos, por lo que el Ministerio no ha podido tener acceso a las rentas --la base de este sistema-- de los propietarios de estos territorios. Sin embargo, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, indicó que "se está trabajando" para desarrollar el índice en ambas comunidades.

Cataluña, la única comunidad donde se aplicará

Este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que hayan sido declaradas zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha solicitado ha sido Cataluña, donde se aplicará a 140 municipios de la comunidad. Otros territorios, como Asturias o Navarra, han expresado que les gustaría establecer el índice en sus territorios, aunque no han verbalizado al Ministerio ni lo han pedido explícitamente.

Las regiones gobernadas por el PP no lo aplicarán

Las comunidades autónomas gobernadas por el PP no aplicarán el índice de precios de alquiler, ya que consideran que reduce la oferta de inmuebles, fomenta la economía sumergida y supone un "suicidio inmobiliario". En un comunicado, los 'populares' auguran un "estrepitoso fracaso" al índice de precios de alquileres, dado que ninguna comunidad autónoma, salvo Cataluña, ha puesto en marcha la iniciativa ni ha informado formalmente sus "zonas tensionadas" para su aplicación.

Un índice que no convence

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Pisos.com han expresado sus dudas y su rechazo a este sistema de referencia para limitar los precios del alquiler, pronosticando que provocará la retirada de viviendas del mercado del alquiler e incrementará más los precios.

En el bloque político, Sumar y Podemos también han manifestado su desconfianza al índice recalcando que "sólo" tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas "significativas" en las rentas del alquiler, mientras que la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido no quedarse "a medias" y "regular el mercado de la vivienda".

Una visión crítica también compartida por la consellera Capella, quién acusó al Gobierno de tener "visión homogeneizadora del Estado" al crear un sistema de baremos para limitar el alquiler y no de índices, a la vez que aseguró que esta medida del Ministerio de Vivienda provocará un aumento de los precios.

Respecto a las críticas y acusaciones, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han negado que este índice vaya a subir los precios del alquiler y han recalcado que el sistema de rangos busca que las viviendas "con menos valor" no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

"El objetivo es que no se destine más del 30% de los ingresos al alquiler", zanjó el secretario de Estado de Vivienda, durante la presentación del índice.