El centro comercial vuelve a latir

En lo que va de año se han cerrado operaciones por 1.500 millones, alentandas por unas atractivas rentabilidades y la reactivación del consumo.

El antiguo Centro Comercial Avenida M-40 se levanta en el Barrio de la Fortuna, en la localidad madrileña de Leganés junto a la vía de circunvalación del mismo nombre. Durante casi un lustro, el centro se había convertido en un edificio fantasma, después de que en 2010 echase el cierre tras presentar concurso de acreedores. Y es que la crisis se llevó por delante no sólo el «M-40», sino otros muchos centros y parques comerciales que sintieron en sus propias carnes la brutal caída experimentada por el consumo.

Sin embargo, hoy, la imagen que ofrece es bastante distinta. Las goteras y el polvo han dado paso a las grúas y un cartel que cubre su fachada anuncia una próxima apertura en los que es una verdadera «resurrección» para el centro.

Cambio de mentalidad

El responsable de este cambio es el grupo venezolano Sambil, especialista en centros comerciales en América, y que en 2012 desembarcó en España de la mano de esta inversión. Los nuevos propietarios esperan que pueda hacer su puesta de largo el próximo año bajo el nombre de Sambil Outlet Madrid en lo que será una «segunda vida» para el centro, un punto y aparte, ya que abrirán las puertas de este espacio bajo un nuevo formato, el de «outlet».

El responsable en España de Sambil, Arnold Moreno, explica que no se trata tan sólo de un lavado de cara, sino de un cambio radical de concepto en lo que a «shopping» se refiere. Se trata de un cambio que ha venido impuesto por la nueva de mentalidad de consumidor después de la crisis. «Tras hacer un completo estudio de mercado, detectamos un giro en los hábitos de compra del consumidor español. Ahora, es un comprador mucho más racional, y no tan compulsivo como en los años anteriores a la crisis, y que busca una buena relación calidad-precio. Por eso, pensamos que el formato ‘‘outlet’ es el que mejor se adapta a esta nueva filosofía», apunta Moreno.

Con una inversión de 50 millones de euros y una previsión de creación de entre 1.500 y 2.000 empleos directos, el nuevo Sambil espera abrir sus puertas la próxima primavera, algo que, no obstante dependerá del tiempo que se tarde en alcanzar el 80% de ocupación. «Por el momento, tenemos confirmado un 63%, con firmas como Cortefiel, Mango, Desigual, Blanco, la cadena de supermercados Simply, o restaurante Lizarrán, 100 Montaditos o Brasa y Leña. Esta progresión nos hace pensar que alcanzaremos ese 80% en la fecha prevista», asegura Arnold Moreno.

Vuelve la confianza

Sambil es sólo un ejemplo del resurgimiento de los centros comerciales en España, una tendencia que confirma el presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), Javier Hortelano. «La consolidación de la confianza de los inversores en los centros y parques comerciales vuelve a marcar una tendencia positiva, con lo está afianzando la recuperación de este sector inmobiliario», apunta.

En lo que va de año, se han cerrado 23 transacciones por valor de 1.500 millones de euros. Entre ellas, se incluyen la compra-venta de centros como Plenilunio, en Madrid, que fue adquirido por una firma francesa, o de Zielo, en Pozuelo de Alarcón, que ha pasado a manos de UBS. Puerto Venezia, en Zaragoza; Heron City, en Barcelona; Megapark Barakaldo, en Vizcaya o Sevilla Factory son otros de los espacios que han cambiado de manos en lo que llevamos de ejercicio.

Pese al elevado volumen de las transacciones, y a falta de poco menos de dos meses para que concluya el año, el sector maneja cifras aún más abultadas de inversión para el conjunto de 2015, puesto que prevén operaciones por valor de 2.800 millones de euros.

Las atractivas rentabilidades que ofrece el sector inmobilario español en general, y de centros comerciales, en particular, muy superiores a la de otros activos de inversión, están atrayendo a capitales, tanto nacionales como internacionales, que han encontrado en este mercado verdaderas «gangas» tras el importante reajuste que han sufrido los precios como consecuencia de la crisis.

Las oportunidades no han pasado desapercibidas para Redevco, grupo inmobiliario especializado en la gestión de locales comerciales en las principales vías urbanas de las grandes ciudades europeas, y que, ahora, ha puesto su punto de mira en centros y parques. Para ello, ha creado recientemente una «joint venture» junto con el fondo estadounidense Ares Management, cuyo objetivo es invertir en estos activos 500 millones de euros, tanto en España como en Portugal. «Tradicionalmente, nos hemos centrado en el local comercial –gestionamos una cartera de más de 420 activos–. Sin embargo, las buenas expectativas económicas para España, unidas a la notable diferencia entre la rentabiliad que ofrece esta inversión y el nivel actual de los tipos de interés, nos ha hecho fijarnos en este mercado», afirma Israel Casanova, Managing Director de Redevco.

Pasada una primera etapa, que se puede calificar como «frenética», con compradores de perfiles más oportunistas, se ha pasado a otra que se caracteriza por el interés en «buenos» centros, es decir, aquellos con una actividad ya consolidada que no requieren replanteamientos.

Este cambio en la preferencia de activos, según Gustavo Martínez, responsable de Adquisiciones de Drago Capital –propietario del Centro Comercial Castellana 200, en Madrid–, ha incrementado los precios y ha ajustado algo las rentabilidades que, no obstante, continúan situándose en el entorno del 5%.

Reactivación del consumo

Este aumento de la inversión está apoyada también en unas buenas expectativas para la economía española, con una recuperación del consumo y de la demanda interna. Según el Instituto Nacional de Esdística (INE), el consumo de los hogares creció en el segundo trimestre del año un 3,5%, lo que consolida la senda alcista que inició en el último tramo del año 2013, algo que también tendrá repercusión en los rendimientos. «En 2015, hemos detectado que las ventas crecen, por primera vez, a un ritmo mayor que la afluencia, lo que confirma que la gente gasta que, al final, es lo que interesa a los comercios. Este mayor consumo, permite también pensar en que las rentas de los locales subirán, con un crecimiento que se podría situar en una horquilla comprendida entre el 10% y el 20% », señala Teodoro Díez, responsable de Asset Management de Drago Capital.

Actualmente, existen en nuestro país 547 centros comerciales, con una Superficie Bruta Alquilable (SBA) que roza los 15,5 millones de metros cuadrados, y que reúne a más de 33.000 comerciantes. A finales de año, se cerrarán otras dos operaciones, que añadirán otros 47.000 metros cuadrados a la SBA. Está claro que el sector ha resurgido y que el centro comercial vuelve a latir.

Las ventas aumentan un 6%

Las ventas en las grandes superficies comerciales -incluida la campaña de Navidad- podrían aumentar conjunto del año alrededor de un 6%, hasta los 41.000 millones de euros, con lo que la cuota de mercado alcanzaría el 17,8%, cuatro décimas más que en el año anterior, según las últimas estimaciones de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales.En línea con este crecimiento, la afluencia de podría incrementarse un 5,7%, hasta los 1.900 millones de visitas, lo que tendría un impacto positivo sobre el empleo, que podría crecer en el entorno cercano al 1%.