Los caseros se blindan contra el tope del 2% al alquiler: elevan el precio de partida en los contratos nuevos y evitan las renovaciones

Los caseros han encontrado varios resquicios para esquivar el tope del 2% a la subida de los alquileres, aprobado el pasado 29 de marzo y prorrogado durante todo 2023. Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la Sociedad de Tasación, ha explicado durante la presentación del análisis del mercado residencial español “Tendencias y Retos para 2023″, que los ofertantes están incrementando el asking-price (precio de petición o precio inicial) de los nuevos contratos de alquiler para blindarse frente al control de precios. Al no poder subir el precio del alquiler en las renovaciones lo están incrementando en la oferta inicial. Así, los inquilinos parten desde el año uno con rentas elevadas, lo que está disparando el precio de los alquileres. Por su parte, los caseros que ya tienen una vivienda alquilada están optando por acordar con el inquilino la ruptura del contrato y la firma de uno nuevo. Otros en cambio renegocian las condiciones del contrato para acordar una subida superior al 2%.

El consejero delegado de la Sociedad de Tasación explica que muchos inquilinos están aceptando la ruptura de su contrato actual para firmar uno nuevo que recoja el alza de precios de base por la imposibilidad de encontrar otra vivienda que se ajuste a sus necesidades, por la escasez de oferta y por el incremento generalizado del precio inicial de los alquileres. A esto se suman las renegociaciones para acordar entre casero e inquilino subidas superiores al 2%. En este sentido, cabe recordar que el límite del 2% al alquiler tiene matices. Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 2% si lo aceptan ambas partes. En cambio, si el arrendador es un gran tenedor, es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, la subida del alquiler nunca podrá superar el 2%. De esta manera, la Sociedad de Tasación ha detectado un encarecimiento tanto de los alquileres nuevos como de las rentas en vigor.

No obstante, pese a que se están renegociando muchos contratos, “nadie va a dejar de poner su casa en alquiler por el límite del 2%”, valora Fernández-Aceytuno. Aunque hay voces que dicen que el tope al alquiler paraliza la oferta, “creo que todos podemos entender que una persona que ingresa 1.500 euros por un piso no va dejar de alquilarlo porque en vez de subir 30 euros no lo pueda subir 90 euros”, añade. De hecho, sostiene que el alquiler va a ser el protagonista de 2023 y el “Build to Rent” (construir para alquilar) va a ganar más protagonismo. Además, el presidente de la Sociedad de Tasación ha recordado que antes de establecerse este tope, buena parte de las rentas de los alquileres se actualizaban con el IPC y cuando este estuvo en terreno negativo los alquileres bajaron, lo que no provocó un hundimiento de las viviendas en alquiler.

Caen las compras de vivienda por la subida de tipos

En su análisis, la Sociedad de Tasación también detecta que hay muchas operaciones de compra, fundamentalmente en la fase del pago de arras o en ventas sobre plano, que se están cayendo como consecuencia de la subida de los tipos de interés para hacer frente a la escalada inflacionista y el encarecimiento de la financiación. Según ha explicado el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, se trata de una tendencia generalizada que está afectando a todas las comunidades autónomas y que está provocando una mayor negociación entre compradores y vendedores. “Los compradores ya no se fijan tanto en el valor de la vivienda, sino en que puedan pagar la cuota”, señala Fernández-Aceytuno.

El ciclo inmobiliario está agotado

Según ha indicado el ejecutivo de la tasadora el ciclo inmobiliario está agotado tras haber alargado su final después de la pandemia. Así, ya se detectan señales de agotamiento en la actividad, con caídas en la compraventa de vivienda usada y en la concesión de hipotecas. No obstante, ha destacado que el comportamiento del empleo sigue siendo sólido, la demanda de vivienda es la misma y que lo que ha cambiado son los precios. Esto impactará menos en obra nueva dada la falta de vivienda en este segmento y más en la de segunda mano, que podría sufrir mayores ajustes en actividad y precios.

De acuerdo con Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 3% de media en 2022, frente al 7% de crecimiento en la Unión Europea (Eurostat), mientras que el alquiler se encareció el 7% (Idealista), por debajo del 11% de media en Europa. Aunque el mercado inmobiliario continúa mostrando crecimientos sólidos el ritmo de crecimiento se está desacelerando con valores cercanos a los de 2019. Sin embargo, no se observan signos de sobrecalentamiento y el comprador tiene un perfil solvente. Además, la paridad euro/dólar ha fomentado la compraventa por parte de extranjeros.

“La morosidad ni está ni se la espera porque el empleo está funcionando bien”, ha agregado. Fernández-Aceytuno ha aclarado que posibilidad de que haya incrementos de morosidad o no depende de la cartera de hipotecas generada en los últimos ocho años por los bancos. En España, esta cartera de hipotecas es premium: los compradores son solventes, no hay apenas jóvenes ni personas con salarios mínimos que hayan podido acceder a vivienda en propiedad, los ratios de endeudamiento son menores del 40%, las tasaciones han sido prudentes, se ha incrementado la inspección del Banco de España y más de la mitad de los nuevos préstamos de vivienda son a tipo fijo. No obstante, hay que tener en cuenta que las condiciones de financiación se están endureciendo, la renta de las familias es menor por la inflación y hay menos liquidez de la banca. Pero el consejero delegado de la Sociedad de Tasación hace hincapié en que esta no es la misma situación que se dio en la crisis de 2008, cuando el paro se disparó por encima de los seis millones de desempleados: “Para la cartera de hipotecas la inflación es un resfriado y el paro neumonía”.

La oferta de obra nueva es insuficiente

La firma ha apuntado que el “stock” de obra nueva disponible es insuficiente para cubrir la demanda actual y un ejemplo es Madrid, donde el tiempo de absorción de la oferta disponible de obra nueva se sitúa en apenas 5,3 meses, con un “stock” de vivienda nueva a mediados de 2022 de apenas 1.596 unidades. Por ello, se prevé que los precios en la vivienda nueva se mantengan o incluso sigan al alza. En este sentido, en la actualidad se está construyendo cinco veces menos que hace 15 años. Como referencia, en 2007 se concedieron casi 650.000 visados de obra nueva, frente a los 100.000 de 2022. Por ello, califica de inaceptable que España no tenga un vehículo para que la gente joven pueda acceder a la vivienda, tanto en alquiler como la compra.