Cómo funciona la subida del alquiler con el IPC: ¿se aplica en 2023?

El precio de los alquileres permanecerá blindado en 2023. El Consejo de Ministros aprobó el pasado 27 de diciembre de 2022 el nuevo decreto de medidas anticrisis, que prorroga el límite del 2% a la subida de los alquileres durante todo 2023. Así, los propietarios de pisos alquilados seguirán sin poder revalorizar el precio de la renta mensual más de un 2% durante todo este año. Esta medida, en vigor desde el pasado 29 de marzo, afecta a aquellos inquilinos que firmen contratos de renovación anual, ya que la actualización de la mensualidad no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes y que está topado en el 2%. El objetivo de este límite es atenuar los efectos que la subida del Índice de Precios al Consumo (IPC) pueda tener en los alquileres de vivienda habitual, dado que es un índice habitual en los contratos.

Pero el límite del 2% al alquiler tiene matices. Si el arrendador es un gran tenedor, es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, la subida del alquiler será la pactada entre las partes, si bien no podrá superar el 2%. En cambio, si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 2%, solo si lo aceptan ambas partes. Pero si no llegan a un acuerdo, la subida no excederá el resultado de aplicar la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad), con un máximo del 2%.

Además, los contratos de alquiler de vivienda habitual que terminen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, a petición del inquilino, durante otros seis meses desde la fecha de finalización, manteniendo todas sus condiciones, incluido, por supuesto, el precio. No obstante, la prórroga no se aplica si el arrendador necesita la casa para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que en el contrato se hubiera fijado este caso.

Por lo tanto, ¿puede el casero aplicar la subida del IPC al actualizar el alquiler de la vivienda?

No. El arrendador de una vivienda, cuando llegue el momento de la actualización anual de rentas, no podrá aplicar el IPC, aunque esté estipulado en el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).

¿Cómo se actualizaba el alquiler con el IPC antes del límite del 2%?

Sin el límite del 2% al alquiler, los contratos firmados en febrero de 2022 se revalorizarían este año un 5,7%, con la inflación registrada en diciembre de 2022. La rentas de alquiler se actualizan cada vez que el contrato cumple una anualidad y se aplica el valor del IPC publicado dos meses antes, explica Fotocasa. Además, se debe avisar al inquilino de la bajada o subida con un mes de antelación. Suponiendo que somos propietarios de una vivienda que alquilamos por 1.000 euros al mes y cuyo contrato cumple un año el día 1 de febrero, tendríamos que comunicar la subida de la mensualidad el día 1 de enero, lo que hará que tengamos que calcular la subida del alquiler con el IPC que se publique el día 15 de diciembre. El valor del IPC en diciembre de 2022 (el último publicado por el INE) fue del 5,7% y es el que se aplicaría en este supuesto. Por lo tanto, los inquilinos de esta vivienda pasarían de pagar 1.000 euros a 1.057 euros al mes, lo que al cabo de un año conllevaría un sobrecoste de 684 euros. No obstante, estos criterios de revalorización del alquiler no son aplicables mientras siga vigente el límite del 2% al alquiler.

Antes de entrar en vigor el límite, había casos en los que ya de por sí el arrendador no podía actualizar la renta conforme al IPC. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta sólo puede actualizarse al cumplirse cada año de vigencia de contrato y en los términos convenidos por las partes. “De este modo, en caso de no haberse establecido en el contrato la revisión de las rentas, no procederá la actualización del alquiler”, explicaba Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Además, la reforma aprobada por el real decreto ley 7/2019 que afecta a la LAU estableció una importante novedad y es que la subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (cinco años o siete años en caso de que el propietario sea una empresa). De este modo, el casero no puede subir la renta más del IPC, pero era posible actualizar el alquiler sin aplicar el IPC. “No es extraño que en los alquileres de duración superior a cinco años pueda pactarse en el contrato un incremento de la renta conforme a una escala predeterminada. O en base a un porcentaje concreto a aplicar sobre el alquiler para su actualización de manera que ambas partes conozcan de antemano como será revisada la renta a futuro”, señalaba Salcedo.

Estos criterios de actualización eran aplicables, en caso de haberse pactado, sin limitación alguna si el contrato de arrendamiento tenía una fecha anterior al 6 de marzo de 2019. En caso de que el contrato fuera posterior a esta fecha, si la revisión de la renta excedía el IPC, el propietario debía reducir la renta al importe experimentado por la variación del IPC.

La actual LAU también permitía aplicar una actualización de la renta en base a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), en caso de que la actualización prevista en el contrato de alquiler no detallase el índice o metodología de referencia. Ahora y hasta el 31 de diciembre de 2023, esta es la única manera de actualizar las rentas del alquiler, con un tope a este índice del 2%.