Efecto inmediato. El nuevo impulso que el consejo de gobierno del Banco Central Europeo (BCE) dio la semana pasada a los tipos de interés, con la subida de medio punto porcentual más, hasta el 2,5%, deja el precio del dinero en su nivel más alto en 14 años. Hasta ese momento, el principal índice de referencia de las hipotecas variables, el euríbor, llevaba semanas estancado en el entorno del 2,8%, pero la decisión del organismo bancario ya ha vuelto a reactivar el ascensor y roza ya el 3%, en línea con la previsión hecha por organismos y analistas. Las subidas de tipos de interés anunciadas por el BCE y la Reserva Federal (Fed) para contener la inflación siguen alimentando al euríbor, la referencia de la mayoría de hipotecas en España.

A solo unos días para cerrar el año, este índice supera ya en cota diaria el 2,93%, deja atrás el 2,6% de octubre, el 2,2% de nivel medio de septiembre y más del doble que en agosto, cuando alcanzó el 1,249%. Una subida que provocará un nuevo incremento de las cuotas hipotecarias, sobre todo las de los préstamos firmados recientemente.

Con esta situación, las hipotecas a tipo de interés variable subirán entre 267 euros y 624 euros al mes, que al año oscila entre los 3.200 euros para un crédito de 150.000 euros y los 7.490 euros para un préstamo de 350.000, sobre una hipoteca básica con el 1% más el euríbor y con una previsión de que los tipos de interés cierren diciembre en el 3%.

Si se mantuviera por debajo del 2,8%, anterior a la subida del BCE –en el entorno del 2,6% previo a la última subida–, las cifras serían ostensiblemente menores, de 160 y 390 euros más al mes con las mismas cuantías, lo que supone de 1.900 a 4.700 euros más al año, un incremento del 32% interanual, según la estimación del análisis «Impacto de la subida de tipos en el mercado de la vivienda» realizada por el portal Fotocasa. Esta subida afectaría al 70,5% del volumen vivo hipotecario, que está referenciado al euríbor, en terreno positivo desde el mes de abril.

Pero esta subida también afectará a las hipotecas a tipo fijo que se encuentran en proceso de negociación con las entidades financieras. La mayor vulnerabilidad se presentaría para las hipotecas firmadas en los últimos seis años, durante el periodo negativo del euríbor, que equivalen a un 16% del total de operaciones, y el encarecimiento de la cuota podría suponer más de un 59%.

Estas hipotecas apenas han amortizado capital porque en el primer tramo es cuando se pagan los intereses bancarios. Para estas hipotecas es para quienes se establecen las medidas de alivio de la carga hipotecaria que el Gobierno ha firmado con las patronales bancarias con el fin de evitar aumentos en la tasa de morosidad de las entidades financieras.

Esta progresiva subida de tipos que condiciona la evolución del euríbor, superando todas las previsiones, implica que al rozar ya el 3% a cierre de 2022 se puede hacer una estimación del incremento de la cuota mensual de una hipoteca variable, en la que se revela que el porcentaje de incremento general sería del 41% interanual cuando alcance el 3%. Esto ya ha provocado una consecuencia directa: el 24% de compradores se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas

Sin embargo, también hay una parte muy importante de compradores que se han apresurado a cerrar los acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento mayor. Este comportamiento está ocasionando subidas de precios.

Todos los portales inmobiliarios han apuntado que las primeras subidas de tipos de interés por parte del BCE, realizadas en julio y septiembre, todavía no habían tenido su impacto en la compraventa de vivienda. Según sus pronósticos, los tipos de interés seguirán subiendo en 2023 hasta que la inflación logre controlarse, aunque el organismo emisor ya ha advertido que lo hará a un ritmo más moderado y según lo requiera la situación económica e inflacionaria.

Aunque la inflación ya ha dado un primer respiro a Europa con el dato del 10% interanual en noviembre, debido a que el encarecimiento de la energía parece que comienza a remitir, la cifra todavía está alejada del objetivo del 2%. Por ello, no se esperan subidas del tipo de interés por encima del 4,5%, por el riesgo de aumentar la suspensión de pagos hipotecarios por parte de los ciudadanos. En cuanto a las hipotecas, si la firma de créditos mantienen el ritmo actual, pese a la subida de tipos, el año 2022 cerrará como el mejor año hipotecario desde 2010.

El complejo horizonte hipotecario está acelerando las operaciones hasta récord de hace 15 años. Así, la compraventa de viviendas subió un 11,4% el pasado mes de octubre en relación al mismo mes de 2021, hasta sumar 51.615 transacciones, su mayor cifra en un mes de octubre desde 2007, cuando se superaron las 58.500 compraventas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el avance interanual de octubre pasado, la compraventa de viviendas encadena nada menos que 20 meses consecutivos de tasas positivas.

Además, el crecimiento de las operaciones se ha acelerado 4,5 puntos respecto al repunte interanual de septiembre, cuando las compraventas de vivienda aumentaron un 6,9%.

El repunte interanual de las compraventas de viviendas en octubre fue consecuencia del incremento en un 15,6% de las operaciones sobre viviendas usadas, hasta las 42.771 compraventas, ya que las operaciones sobre pisos nuevos disminuyeron un 5,4% interanual, hasta un total de 8.844 transacciones.

Con este calentamiento del mercado, el precio de la vivienda de segunda mano alcanzó en noviembre los 2.046 euros por metro cuadrado, un 7,1% más que en el mismo mes del año anterior, lo que supone el incremento más alto en los últimos tres años, desde mayo de 2019, según Fotocasa. En comparación con los datos de octubre de este año, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta se incrementó un 1,1%, como muestra el Índice Inmobiliario del portal inmobiliario.