Una de las medidas estrella que recogerá la futura Ley de Vivienda es el recargo del 150% que podrán aplicar los ayuntamientos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que permanezcan vacías durante más de dos años. El objetivo de esta penalización es lograr que aquellos inmuebles que permanecen cerrados a cal y canto sean puestos en el mercado del alquiler. Así, argumenta el Gobierno, se incrementaría la oferta y se reducirían los precios. Pero el Banco de España no está muy seguro de que tal medida vaya a lograr ni lo uno ni lo otro.

En un informe sobre el sector titulado “La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional”, el organismo que gobierna Pablo Hernández de Cos advierte de que la efectividad económica de la medida se enfrenta a “retos económicos asociados” que ponen en duda su efectividad. En primer lugar, el estudio asegura que “la existencia de viviendas desocupadas es un hecho común en zonas con problemas de despoblación y cuyos mercados de la vivienda no se encuentran tensionados. Una mayor imposición sobre las viviendas no ocupadas en áreas sin presiones de la demanda se asemejaría a una mayor imposición sobre la riqueza inmobiliaria, con escaso impacto potencial sobre las condiciones del mercado del alquiler”.

Por otro lado, el informe añade que “la existencia de una determinada cuantía de viviendas vacías es un hecho económico necesario para el funcionamiento eficiente del mercado de la vivienda”. En particular, añade, “el proceso de arrendamiento o adquisición de una vivienda conlleva tiempo y costes de transacción para las partes implicadas, que generan una tasa friccional de viviendas vacías durante el período de búsqueda y negociación. Un impuesto que penalizara este tipo de inmuebles -advierte el estudio- se trasladaría, en un contexto de escasez relativa de vivienda, al precio final del alquiler, y su carga recaería en el nuevo inquilino”, remacha.

Difícil estímulo de la oferta

Además de estas dificultades, el supervisor advierte de que debe tenerse presente que “esta tasa sería ineficaz para estimular la oferta de alquiler de vivienda si no existiese antes un nivel suficiente de seguridad jurídica o una rentabilidad neta del alquiler mínima que incentivaran al propietario por el arrendamiento de la vivienda”.

Aunque el análisis advierte de que existen pocas evidencias empíricas sobre la efectividad de una medida de este tipo, sí que muestra los resultados de un caso relevante de penalización fiscal de vivienda desocupada, el de Francia. En 1999, este país introdujo un impuesto a las viviendas vacías en las grandes ciudades con tensiones en los mercados inmobiliarios. La evaluación empírica de esta medida, de acuerdo con los datos recopilados por el Banco de España a partir de otros informes, muestra una reducción de la tasa de viviendas vacías en las grandes ciudades francesas de un 13% en promedio, debida a la introducción del impuesto. Esta reducción del porcentaje de viviendas vacías fue de mayor cuantía, de un 50%, en aquellas ciudades cuyas tasas iniciales de viviendas vacías eran más elevadas. Al mismo tiempo, prosigue el supervisor, el impacto parece que fue más elevado en viviendas con un mayor periodo de desocupación. Los resultados, prosigue el Banco de España, también sugieren un desplazamiento de las viviendas vacías a viviendas habituales debido a la introducción del impuesto. Sin embargo, en términos del precio de la vivienda, “no se documenta en el corto plazo una caída de los precios a escala municipal, posiblemente como consecuencia de que el número de viviendas vacías que se movilizaron fue relativamente reducido en relación con el “stock” total”, advierte el análisis.

Junto lo desafíos económicos a que se enfrenta una medida de este perfil, el Banco de España advierte de que políticas de este tipo se enfrentan a otros retos de tipo práctico. El principal, según advierte, radica en la definición legal del hecho imponible. Ello requiere definir “con exactitud los requisitos que califican una vivienda como vivienda vacía, como, por ejemplo, el tiempo continuo sin ocupación o, de modo muy particular, su distinción respecto de las segundas residencias”, avisa. Por otro lado, estas políticas impositivas se enfrentan a “dificultades de implementación efectiva y de coste administrativo derivadas del control y la evaluación a lo largo del tiempo de los requerimientos administrativos que definen fiscalmente una vivienda vacía”.