El control del precio de la vivienda no funciona

La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda trabaja en un conjunto de medidas para tratar de ampliar la oferta de vivienda en Andalucía. Se trata de un trabajo complicado porque tendrá que afrontar una realidad incontestable: el precio actual de los inmuebles se ha disparado.

Según el último informe del portal inmobiliario pisos.com, el precio medio de venta en España por un inmueble tipo de 90 metros cuadrados ha aumentado un 36,36% en cinco años, pasando de 163.631 euros en 2019 a 223.122 euros en 2024. En el caso concreto de Andalucía, la subida es del 37,89%, pasando de 126.689 euros a 174.690 euros.

El estudio de pisos.com señala que, por provincias, las Islas Baleares (443.817€) y Madrid (411.064€) encabezan la lista de las provincias más caras, seguidas de Guipúzcoa (336.849€), Málaga (317.510€) y Barcelona (305.150€). Por el contrario, las provincias con precios más bajos se encuentran principalmente en la España vaciada: Ciudad Real (67.500 €), Jaén (74.071 €), Cuenca (75.960 €), Teruel (82.530 €) y Badajoz (82.714 €).

En cuanto a capitales, la clasificación es similar: Donostia-San Sebastián lidera el ranking con un precio medio en 2024 de 607.668 euros, seguida de Madrid (578.663€), Barcelona (483.581€), Palma de Mallorca (468.575€) y Málaga (365.957€). En el lado contrario, Ciudad Real (114.622€) es la más accesible, seguida de Jaén (115.574€), Zamora (122.760€), Ávila (122.850€) y Lleida (127.211€).

Un análisis más detallado desvela que Málaga es la capital que ha experimentado un mayor incremento de precios en el último lustro, con una subida del +79,17%, pasando de 204.253€ en 2019 a 365.957€ en 2024. Le siguen Palma de Mallorca, con un +70,53%; Santa Cruz de Tenerife, con un +70,47%; Alicante, con un +69,75% y Valencia, con un +69,41%.

Pero estos incrementos de precios no son nuevos: la tendencia alcista suma ya más de una década. En uno de sus últimos informes, el Banco de España señalaba que la fortaleza de la demanda de vivienda, junto con una relativa rigidez de la oferta, se ha traducido en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014.

Esta afirmación se concreta en los datos que ofrece el Instituto Nacional de Estadística en el Índice de Precios de Vivienda: el último descenso se produjo en el primer trimestre de 2014, poniendo freno a una tendencia que arrancó en el último trimestre de 2008 como consecuencia de la crisis financiera que acabó con el boom inmobiliario de los años anteriores.

Por tanto, la situación de partida no es nueva. Lo que antes, en 2014, era la recuperación un sector, el de la construcción residencial, que había sido prácticamente reducido a cenizas, ahora es una espiral de subida de precios inasumible que condena a un grupo amplio de población –jóvenes y rentas bajas fundamentalmente– a no poder adquirir un inmueble y desarrollar su proyecto de vida o, en el mejor de los casos, a sobreendeudarse.

El Gobierno de España ha apostado, entre otras cosas, por tratar de intervenir en el mercado de la vivienda y ha creado, con escaso éxito, zonas tensionadas.

Andalucía, hasta la fecha, se ha decantado por incentivos fiscales, reducciones en la tarifa autonómica del IRPF y avales. Ahora, a través de la nueva Ley de Vivienda y un plan de choque quiere reducir trabas burocráticas y poner a disposición de los promotores suelo para construir nuevas viviendas. También ha anunciado que reformará la Unidad Aceleradora de Proyectos para que las iniciativas en torno a la vivienda sean elegibles y la tramitación administrativa de las mismas sea más rápida.

Pero tal y como alertaba el Banco de España, «las medidas a corto plazo no existen» porque «la magnitud del problema diagnosticado —resultado de desequilibrios acumulados a largo de muchos años— hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda».

El organismo que preside el ex ministro José Luis Escrivá también señalaba que hay que tener en cuenta que «la evolución del mercado de vivienda está sensiblemente afectada, entre otros factores, por el comportamiento del mercado de trabajo y de la productividad en la economía —determinantes fundamentales del poder adquisitivo de los hogares— y por los efectos de las políticas en materia tributaria y de transporte».