¿Quieres firmar un alquiler con opción a compra? Esto es todo lo que debes saber

Convertirse en propietarios es el sueño de muchos españoles, sin embargo, el elevado precio de la vivienda hace que muy pocos puedan cumplirlo y que la mayoría estén condenados a vivir de alquiler. No obstante, aquellos a los que no les quede más remedio que ser inquilinos, al no contar con la capacidad económica suficiente para hacer frente a la entrada de una vivienda, todavía tendrán una oportunidad para comprar una casa.

El alquiler con opción a compra es un contrato de arrendamiento donde se le otorga al arrendatario la posibilidad o el derecho de, pasado un tiempo, comprar la vivienda o no. En este sentido, un porcentaje de las mensualidades del alquiler que se hayan ido pagando computan como parte de dicha compra. Los jóvenes que carecen de ahorros suele ser los que más optan por esta alternativa.

¿Qué tipo de contrato se utiliza en este alquiler?

La modalidad de alquiler "se realiza mediante un contrato doble o mixto", tal y como explican desde el portal inmobiliario Fotocasa. Esto quiere decir que incluye un contrato de compraventa y un subcontrato de alquiler. El primero se regula en el Código Civil, mientras que el segundo se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hasta que finalice el alquiler.

El contrato de alquiler debe incluir una serie de "datos imprescindibles" como el plazo de duración, la renta mensual, quién debe encargarse de los gastos de la comunidad o de posibles reformas o el plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, entre otros.

Por su parte, el contrato de compraventa además de incluir el precio de venta o el importe de las cuotas de alquiler que se descontarán del precio final, también "tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda", señalan.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

La principal ventaja es que las rentas funcionan como ahorro para la entrada. Si la vivienda, por ejemplo, cuesta 200.000 euros y el inquilino está cinco años con uno de estos alquileres pagando 800 euros al mes, después de este periodo, ya habrá pagado 48.000 euros. Es por ello que ya tendrá pagado el 24% del precio de venta y solo le quedarán 152.000 euros por abonar. Este ahorro también facilita que la concesión de una hipoteca al inquilino que ya haya pagado una parte de la vivienda.

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene desventajas. La prima por opción a compra –es muy frecuente en el contrato de compraventa– es un porcentaje del precio de compra de la vivienda acordado y sirve para garantizar al propietario que la intención de compra del inquilino es seria. Si no se compra la vivienda, el inquilino perderá esta prima. Asimismo, el precio acordado se mantendrá a pesar de las tendencias del mercado.

Por tanto, el inquilino debe tener en cuenta los siguientes aspectos antes de aceptar un alquiler con opción a compra:

• Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Además también podrá prorrogar el contrato, siempre y cuando el propietario esté de acuerdo. La opción de compra también deberá especificarse en la prórroga, ya que sino quedaría invalidada.
• El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda si respeta el plazo establecido en el contrato.
• No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra.
• Si se producen retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra y también la prima aportada.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

También existen una serie de beneficios para los propietarios que elijan esta opción. El portal inmobiliario señala que "con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido y, al mismo tiempo, asegurar un potencial comprador futuro". Los arrendadores, al igual que los inquilinos, podrán beneficiarse de ventajas fiscales al alquilar este inmueble y podrán recibir dinero por adelantado.

En cambio, esta opción también conlleva una serie de inconvenientes: el dinero se recibe gradualmente (no se dispone de la cuantía al momento) y el coste del inmueble será el pactado en el momento de la firma a pesar de que los precios suban.

Los propietarios, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, deben tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Fijar una prima inicial: establecer este pago, pese a no ser obligatorio, asegura al propietario que el inquilino tenga interés por comprar la vivienda.
• Mantener el contrato: que sea obligatorio mantener este contrato supone que no se pueda ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
• No se puede modificar el precio de compraventa, pero sí puede actualizar el alquiler. "Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPCsi así lo exige el propietario", sentencia el portal inmobiliario.