Ley de vivienda: ¿qué puedes hacer y qué no si tienes un inmueble en alquiler?

La nueva ley de vivienda continúa generando controversia y debate entre propietarios e inquilinos. Desde su entrada en vigor el 26 de mayo de este año, ha establecido límites en los precios de los alquileres, regulado el pago de los honorarios inmobiliarios y cuestionado la rentabilidad de los alquileres. Ante tantos cambios significativos, surge la pregunta: ¿qué está permitido y qué no para un pequeño propietario que alquila su vivienda?

Incrementos en el precio del alquiler vigente

Hasta ahora, el precio del alquiler solía actualizarse anualmente en base al Índice de Precios al Consumo (IPC). Si el IPC era del 4%, el alquiler podía aumentar en la misma proporción. Sin embargo, la nueva ley ha establecido un límite máximo para el incremento de las rentas. ¿Cuál es ese límite?

Según los expertos del comparador inmobiliario HelpMyCash.com, los contratos de alquiler que se actualicen hasta el 31 de diciembre de 2023 no podrán aumentar más de un 2%. Para aquellos contratos que se actualicen entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el incremento máximo permitido es del 3%. No obstante, la ley permite la negociación entre las partes.

"Si el inquilino acepta un aumento superior al 2% este año, el propietario podría subir la renta en un porcentaje mayor. Pero si el inquilino no acepta, el límite es el que establece la ley", afirman desde HelpMyCash. Oriol Payà, responsable de Operaciones de Housfy Alquileres, confirma esta información. "Hemos tenido casos puntuales en los que los inquilinos han aceptado negociar, pero siempre se solicitan contraprestaciones, como la renovación de las ventanas a cambio de aceptar un incremento superior al 2% en el alquiler", explica.

Pago de la comisión inmobiliaria

Desde la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, el propietario es quien debe pagar la comisión inmobiliaria en el alquiler. Según aclara HelpMyCash, esto solo se aplica a las rentas y no a las operaciones de compraventa. Además, los expertos advierten sobre los riesgos que tanto propietarios como agencias enfrentan al incumplir esta normativa, ya que podrían enfrentar multas o acciones legales.

Y aunque esto pueda representar un problema para algunas agencias inmobiliarias, especialmente las más pequeñas, muchas han logrado adaptar su propuesta de valor para minimizar el impacto económico para el propietario y seguir captando propiedades. ¿Cómo lo hacen? Una de las estrategias más utilizadas es prorratear el pago de la comisión. Otra opción es ofrecer servicios de valor añadido al inquilino, como el cambio de titularidad de los suministros o el seguro de hogar.

Venta de la vivienda con inquilinos

La nueva ley de vivienda también permite a cada comunidad autónoma regular el precio de los nuevos alquileres en aquellas zonas consideradas tensionadas. Esto ocurre cuando el precio medio del alquiler o de la cuota de la hipoteca representa más del 30% de los ingresos promedios de los hogares, o cuando el precio de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.

Esta medida plantea una pregunta para muchos propietarios que temen que el alquiler ya no sea rentable: ¿es posible vender un piso con inquilinos dentro? Desde HelpMyCash aclaran que sí, es posible vender un piso que está alquilado, aunque se deben tener en cuenta una serie de normas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019. Las más importantes se refieren a que no se puede desalojar al inquilino de la vivienda y a que el arrendador tiene prioridad para comprar el inmueble, a menos que haya renunciado expresamente a este derecho en el contrato de alquiler.

"Recomendamos a cualquier propietario que desee vender su piso alquilado que se ponga en contacto con un profesional inmobiliario. Esto se debe, principalmente, a que la cantidad de compradores interesados en este tipo de viviendas es limitada y a que existen una serie de procedimientos que deben llevarse a cabo sin excepción para garantizar una venta exitosa", concluyen desde HelpMyCash.