Piso de alquiler: estos son los derechos y obligaciones del inquilino

El casero y el inquilino establecen una relación a través del contrato de alquiler en el que se establece que por un tiempo determinado se cede un bien de su propiedad a cambio del pago de una renta. En este documento también se recogen los derechos y obligaciones que tienen ambas partes según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Uno de los derechos del inquilino es que, junto con el casero, puede negociar el precio del alquiler y la duración del contrato. En este sentido, la renta sólo podrá actualizase anualmente en función de lo que establezca la Ley de Vivienda. De acuerdo con la normativa vigente, la duración mínima del contrato será de cinco años a no ser que el inquilino decida lo contrario, pudiendo anularlo a partir de los seis meses desde que se firmó, siempre y cuando avise al propietario con una antelación mínima de 30 días naturales. En el caso de finalizar el contrato antes de tiempo, el inquilino debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir si así se ha pactado en el contrato, tal y como explican desde el portal inmobiliario Fotocasa.

Asimismo, otro de los derechos que tiene el inquilino es recuperar la fianza una vez finalice el contrato si no se han producido daños en el inmueble y no hay deudas con las compañías de suministros.

Los inquilinos que habiten en la vivienda alquilada podrán mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones pese al cambio de propietario. En el caso de que el nuevo propietario quiera usar la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses e incluso se le puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios, según el artículo 25 de la LAU.

Otro de los derechos que tiene el inquilino es ceder el contrato de arrendamiento a su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes si estos siguen habitando en dicha vivienda. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al casero en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. El portal inmobiliario señala que en caso de fallecimiento del inquilino, se puede pactar la no subrogación –si sucede tras tres años de contrato– o la extinción del contrato tras los tres años –si se produce antes–, según el artículo 14 de la LAU.

El importe anual del alquiler por vivienda habitual se podrá deducir en la declaración de la Renta, obteniendo un reducción de hasta un 50% si la casa está alquilada como vivienda.

Asimismo, el inquilino podrá hacer obras de mejora en el interior de la vivienda tras informar previamente al inquilino y obtener su consentimiento. De esta forma, el inquilino podrá lograr una rebaja en el precio del alquiler.

Por último, de acuerdo con el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho a poder comprar la vivienda si el casero le comunica su deseo de venderla. Además, también puede renunciar al derecho de adquisición preferente. De ser así, el casero debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

En lo que a obligaciones se refiere, el inquilino al alquilar un inmueble deberá cumplir con los siguientes aspectos:

• Abonar una fianza legal –equivalente a un mes de renta– a la hora de formalizar el contrato de alquiler que se destinará a reparar los posibles daños en la vivienda. Esta cuantía irá al organismo fijado por cada comunidad autónoma. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino se marcha antes de tiempo o si no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de la fianza, según el artículo 36 de la LAU. En este sentido, otra de las obligaciones del inquilino es dejar la casa tal y como la encontró al principio del alquiler.
• Pagar en los plazos estipulados la mensualidad de la renta, ya que sino el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler.
• La normativa vigente establece que el inquilino deberá encargarse de los gastos de los suministros –luz, agua y gas–, además de otros como el del mantenimiento de la caldera, siempre y cuando se haya estipulado en el contrato.
• Abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el casero demuestra que la necesita como vivienda permanente para él, familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. No obstante, el propietario deberá comunicar esta situación con al menos dos meses de antelación.
• Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler. El inquilino tendrá un plazo de diez días hábiles para pagar las rentas debidas y evitar ser desahuciado. Sin embargo, el casero no puede tomar la decisión de cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.
• Resolución del derecho del propietario. "Si el casero sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido (a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada)", explican desde el portal inmobiliario.