¿Está el mercado inflando otra burbuja inmobiliaria?

Mientras la atención del sector inmobiliario se ha centrado en las últimas semanas en el mercado del alquiler tras los anuncios sobre la futura Ley de Vivienda, el de compraventa avanza a toda máquina.Las transacciones de viviendas alcanzaron las 49.884 operaciones en agosto, la mayor cifra desde agosto de 2007, según el INE; el importe medio de las hipotecas es de 140.021 euros, por encima de los 139.655 que alcanzó en 2008; y el precio medio está ya por encima de los 1.440 euros el metro cuadrado alcanzados en 2007, según los notarios. La recuperación del sector es tan robusta que a algunos empieza a asustarlos, hasta el punto de que temen que se encamine hacia una nueva burbuja inmobiliaria, como han advertido desde la asociación de consumidores bancarios Adicae, que advierte de que este recalentamiento puede ser «el paso previo a una nueva burbuja». Pero, ¿hay motivos realmente para temer otro crack?

En líneas generales, en el sector inmobiliario impera la tranquilidad. Aunque hay «indicadores de exuberancia», como los denomina Judith Montoriol-Garriga, «lead economist» de la Unidad de Análisis de CaixaBank Research, no se aprecian signos que inviten a pensar en que el recalentamiento actual es la antesala de una burbuja. «Excepto en barrios y zonas concretas, los precios no están en máximos como en su día y no hay barra libre de crédito. La banca no presta el dinero de forma alegre», explicó Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) en unas recientes jornadas de Fotocasa en las que compartió mesa con Montoriol-Garriga.

Desde esta web inmobiliaria, su portavoz y directora de Estudios, María Matos, apunta también precisamente al precio como uno de los motivos para estar tranquilos. «Ha habido un incremento de compraventas sin precedentes por el deseo de la gente de cambiar de vivienda tras la pandemia, pero los precios están muy comedidos». En su último informe, la tasadora Tinsa asegura que todavía están un 29% por debajo de los máximos que marcaron en la pasada burbuja. Un porcentaje muy similar al que estima Tecnotramit, que los deja en un -25%, según estima Carlos Solé, gerente de formalización de hipotecas de esta organización. Como Cuervo, Matos coincide en que la banca está más controlada y concienciada porque «es el sector que más tardó en recuperarse de la crisis hace 15 años». «No hay una batalla en los criterios de captación de clientes», la secunda José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios). En general, les secunda Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, las entidades no prestan más allá del 80% del valor de las viviendas.

«A diferencia de otros países que registran subidas en precios en torno al 11% en el caso de Reino Unido o del 16% en el de los Países Bajos, España, por el momento, no anota estos incrementos», abunda Leticia Sánchez Franco, analista de mercado de Sociedad de Tasación, sobre la subida del coste de la vivienda. El primer semestre de 2021, explica Sánchez Franco, refleja un gran dinamismo tanto en compraventas como hipotecas de vivienda. «Pero si se compara con el mismo trimestre de 2019, encontramos cifras cercanas a la normalidad (0,6% para compraventas y 3,6% en hipotecas). Este impulso, motivado por la demanda embalsada y de reposición -estimuladas por el teletrabajo y el ahorro acumulado durante el confinamiento- y por unos tipos de interés cada vez más bajos -que recuperan la vivienda como activo de inversión-, podrían estar presionando los precios al alza. Pero la analista de Sociedad de Tasación asegura que hay factores que están ejerciendo de contrapeso para contener los precios, como los ERTE y ERE, los préstamos ICO todavía pendientes de pago, la bajada en los precios de alquiler -que desalentaría a los inversores ante una menor rentabilidad potencial- o la precariedad de los salarios y la elevada tasa de paro juvenil.

Pero donde muchos ven tranquilidad, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y experto del sector inmobiliario, ve peligros como los que también teme Adicae. «Cuando hay tipos de interés bajos mucho tiempo y la economía se reactiva mucho, existe el peligro de una burbuja inmobiliaria», advirtió en la misma mesa redonda en la que participaron Montoriol-Garriga y Cuervo. Bernardos explicó que, ahora mismo, hay una cantidad «bestial» de dinero en el mercado que busca acomodo para generar rendimientos. Y el sector inmobiliario puede acabar siendo en su opinión un buen destino para esos fondos a la vista de la escasa rentabilidad de la bolsa o la volatilidad, por ejemplo de las criptomonedas lo que contribuiría a recalentarlo. En EE UU, advirtió, «el mercado inmobiliario echa humo».

Bernardos también aprecia riesgos en otros factores que el sector considera fortalezas. Cuervo defiende que, a diferencia de lo que ocurrió en la anterior burbuja, ahora mismo se está infraproduciendo vivienda nueva, con 80.000 o 90.000 unidades por año frente a las 130.000 que serían necesarias por el ritmo de creación de hogares que marca el INE. En los años de la burbuja, añadió, esta producción se disparó hasta las 800.000 unidades. Pero Bernardos considera precisamente que con una producción tan ajustada como la actual, «cuando la demanda crezca de modo sustancial, el mercado se hará estrecho» y los precios se tensionarán. Es algo que diversos analistas ya han comenzado a percibir en la vivienda nueva. Al hilo de la última estadística de compraventas del INE que desveló niveles de ventas similares a los previos a los de la Gran Recesión, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, avisó de que «de mantenerse este ritmo de compraventas, es probable que la oferta de viviendas disponibles se resienta significativamente y provoque futuras tensiones en los precios».

Bernardos tampoco las tiene todas consigo con la banca. Recuerda que antes de la anterior burbuja, también se confiaba ciegamente en el control del Banco de España sobre las entidades financieras y pasó lo que pasó. Y ahora que todo el mundo alaba los controles impuestos por el Banco Central Europeo (BCE), él no descarta que las entidades vuelvan a las andadas.